Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Увеличение площади квартиры в новостройке: что нужно знать дольщику?

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %. 

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. 

    Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.

Часто недобросовестные застройщики, пользуясь "неопределенностью площади объекта долевого строительства", значительно увеличивают площадь передаваемых дольщикам помещений (как правило, за счет увеличения площадей балконов, лоджий, террас или за счет присоединения в качестве коридора общедомовых помещений) и требуют с дольщика доплаты. Мы подготовили настоящую статью, чтобы разъяснить дольщикам их права и обязанности в подобных ситуациях.

Законно ли требование о доплате при увеличении площади квартиры в новостройке?

В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит от условий ДДУ. 

Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Кроме того, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. 

Вместе с тем, при значительном изменении площади объекта долевого строительства по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным.

Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости. 

Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной. Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

    Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей. 

Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?

До 03.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставался исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 03.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.

Какие сроки доплаты цены ДДУ при увеличении площади?

Сроки и порядок доплаты цены договора при увеличении площади квартиры по ДДУ прописываются в самом договоре, но, как правило, это происходит еще до подписания сторонами акта приема-передачи объекта. 

Следует обратить внимание на то, что застройщик имеет право потребовать неустойку за просрочку внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ), в связи с чем доплату надлежит внести в установленные договором сроки. При нарушении срока возврата цены ДДУ застройщик также несет ответственность за просрочку.

Можно ли зачесть неустойку за просрочку передачи квартиры в счет доплаты за "лишние метры"? 

До обращения с требованием к застройщику о выплате неустойки дольщику лучше доплатить «лишние метры», иначе это может служить основанием для отказа в удовлетворении требований дольщика. 

Дело в том, что данная доплата входит в понятие “цена договора”, а соответственно если дольщик ее не оплатит, то это означает, что дольщик не выполнил свои обязательства по оплате цены ДДУ в полном объеме, что, по мнению некоторых судов, освобождает застройщика от ответственности. 

Однако нам удавалось в суде взыскать неустойку при отсутствии доплаты и произвести зачет суммы взысканной неустойки в счет доплаты за метраж, но есть в судебной практике и иные решения, в которых истцу отказали во взыскании неустойки на этом основании. В связи с отсутствием единства практика на этот счет мы советуем до обращения в суд с иском о взыскании неустойки доплатить цену договора.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании неустойки с застройщика (дольщик вправе взыскивать неустойку, не дожидаясь подписания передаточного акта, и во многих ситуациях мы советуем взыскивать неустойку поэтапно, не "копить" неустойку), то дольщик может произвести зачет встречных требований. Для зачета согласия застройщика не требуется, достаточно заявления дольщика о зачете.

Читайте также: Пошаговая инструкция по взысканию неустойки с застройщика 

Что делать, если фактическая площадь не соответствует техплану застройщика?

Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта увеличилась, при этом фактически увеличения площади не произошло либо она, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров. 

При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.

Требуется консультация юриста по долевому строительству? Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по ДДУ бесплатная!

Увеличение площади квартиры в новостройке: что нужно знать дольщику? Увеличение площади квартиры в новостройке: что нужно знать дольщику?

В связи с особенностями строительства многоквартирных домов площадь объекта долевого строительства не является константой. Как правило, застройщики редко передают дольщику квартиру (нежилое помещение) площадью, равной площади, указанной в договоре долевого участия, проекте. 

    Закон № 214-ФЗ допускает изменение площади при долевом строительстве и в связи с этим цены объекта ДДУ. То есть цена ДДУ может меняться в зависимости от фактической площади, если это предусмотрено договором с застройщиком.

Часто недобросовестные застройщики, пользуясь "неопределенностью площади объекта долевого строительства", значительно увеличивают площадь передаваемых дольщикам помещений (как правило, за счет увеличения площадей балконов, лоджий, террас или за счет присоединения в качестве коридора общедомовых помещений) и требуют с дольщика доплаты. Мы подготовили настоящую статью, чтобы разъяснить дольщикам их права и обязанности в подобных ситуациях.

Законно ли требование о доплате при увеличении площади квартиры в новостройке?

В соответствии с частью 2 статьи 5 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Таким образом, возможность изменения цены приобретаемого по ДДУ жилого или нежилого помещения как в большую, так и в меньшую сторону, зависит от условий ДДУ. 

Поэтому дольщику необходимо внимательно изучить свой ДДУ, обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Как правило, в ДДУ изменение цены объекта связывается как раз с изменением фактической площади по сравнению с проектной площадью объекта. При этом застройщики указывают в ДДУ стоимость квадратного метра, исходя из которой исчисляется окончательная цена ДДУ.

Кроме того, исходя из новой практики Верховного суда РФ (см. Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.07.2021 года по делу № 22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021 года по делу № 48-КГ20-21-К7), если в ДДУ не предусмотрен максимальный размер изменения площади, при котором цена ДДУ не меняется, то цена подлежит изменению при любом изменении площади, даже если договор это не предусматривает. 

Вместе с тем, при значительном изменении площади объекта долевого строительства по сравнению с проектом дольщик может расторгнуть ДДУ, но здесь появляются другие нюансы: а) по ДДУ, заключенному после 03.07.2016 года, основанием для расторжения является увеличение площади более чем на 5 % (либо меньшая цифра может быть установлена ДДУ), в иных случаях значительность изменений будет оценивать суд, то есть оценка этого понятия будет зависеть от убеждения суда б) сроки возврата деньги могут быть затянуты, кроме того, застройщик в конце строительства может оказаться неплатежеспособным.

Все эти риски нужно учитывать при заключении договора долевого участия в строительстве.

Теперь разберем ситуацию, когда уже заключен ДДУ с условием о корректировки цены при изменении площади объекта недвижимости. 

Фактическая площадь объекта изменилась по сравнению с проектной. Для расчета суммы доплаты застройщику за «лишние метры» потребуются следующие данные: проектная площадь квартиры (как правило, указана в разделе «Предмет договора» в ДДУ), фактическая площадь (указывается в акте приема-передачи объекта, а также в техническом плане объекта), стоимость 1 квадратного метра объекта (указывается в ДДУ, как правило после пункта про цену договора).

    Приведем пример: 51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей. Фактическая площадь в данном случае больше проектной, в связи с чем дольщик доплачивает разницу застройщику. Доплата застройщика = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей. 

Как считается площадь объекта: с учетом балконов/лоджий или нет, если с учетом, то с коэффициентом или нет?

До 03.06.2016 года в законе не было определенности на этот счет, данный вопрос оставался исключительно на усмотрение сторон, то есть стороны были свободны в определении цены исходя из различных параметров, в том числе могли не применять понижающие коэффициенты, установленные жилищным законодательством. Однако 03.06.2016 года в Закон № 214-ФЗ были внесены поправки, в соответствии с которыми площадь в ДДУ должна определяться с учетом понижающих коэффициентов для балконов, лоджий и террас.

Какие сроки доплаты цены ДДУ при увеличении площади?

Сроки и порядок доплаты цены договора при увеличении площади квартиры по ДДУ прописываются в самом договоре, но, как правило, это происходит еще до подписания сторонами акта приема-передачи объекта. 

Следует обратить внимание на то, что застройщик имеет право потребовать неустойку за просрочку внесения платежа (ч. 6 ст. 5 Закона №214-ФЗ), в связи с чем доплату надлежит внести в установленные договором сроки. При нарушении срока возврата цены ДДУ застройщик также несет ответственность за просрочку.

Можно ли зачесть неустойку за просрочку передачи квартиры в счет доплаты за "лишние метры"? 

До обращения с требованием к застройщику о выплате неустойки дольщику лучше доплатить «лишние метры», иначе это может служить основанием для отказа в удовлетворении требований дольщика. 

Дело в том, что данная доплата входит в понятие “цена договора”, а соответственно если дольщик ее не оплатит, то это означает, что дольщик не выполнил свои обязательства по оплате цены ДДУ в полном объеме, что, по мнению некоторых судов, освобождает застройщика от ответственности. 

Однако нам удавалось в суде взыскать неустойку при отсутствии доплаты и произвести зачет суммы взысканной неустойки в счет доплаты за метраж, но есть в судебной практике и иные решения, в которых истцу отказали во взыскании неустойки на этом основании. В связи с отсутствием единства практика на этот счет мы советуем до обращения в суд с иском о взыскании неустойки доплатить цену договора.

Если у дольщика есть неисполненное решение суда о взыскании неустойки с застройщика (дольщик вправе взыскивать неустойку, не дожидаясь подписания передаточного акта, и во многих ситуациях мы советуем взыскивать неустойку поэтапно, не "копить" неустойку), то дольщик может произвести зачет встречных требований. Для зачета согласия застройщика не требуется, достаточно заявления дольщика о зачете.

Читайте также: Пошаговая инструкция по взысканию неустойки с застройщика 

Что делать, если фактическая площадь не соответствует техплану застройщика?

Часто у дольщиков возникает вопрос: что делать, если исходя из документов площадь объекта увеличилась, при этом фактически увеличения площади не произошло либо она, наоборот, уменьшилась. Вариант действий здесь один: оспаривать технический план помещения в суде. Для этого необходимо вызвать кадастрового инженера для проведения новых обмеров и обратиться в суд. В суде может быть привлечен независимый специалист для проведения обмеров. 

При этом пока технический план в суде не оспорен, он является юридически действительным и у дольщика отсутствуют основания для неприемки объекта и недоплаты за “лишние метры”.

Требуется консультация юриста по долевому строительству? Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по ДДУ бесплатная!

Увеличение площади квартиры в новостройке: что нужно знать дольщику?
(12 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх