Инвестирование в арендный бизнес - это один из давно известных способов сохранить заработанные денежные средства и приумножить. Однако сдачей квартиры в наем занимаются не только профессиональные инвесторы, но и граждане, получившие “лишнюю” квартиру, например, по наследству. Настоящая статья посвящена “бумажным” вопросам оформления сдачи квартиры в аренду: что обязательно указать в договоре, требуется ли регистрация обременения по договору найма в Росреестре. Если вас интересует сдача в аренду нежилого помещения, то рекомендуем ознакомиться с отдельной статьей.
Перед заключением договора найма наниматель должен проверить:
Перед заключением договора найма наймодатель должен проверить:
К сожалению, зачастую наниматели уделяют меньше внимания проверке снимаемой квартиры, чем при покупке, что приводит к появлению так называемых “резиновых” квартир и процветанию иных мошеннических схем на рынке сдачи жилья в аренду. Проверка наймодателя и квартиры перед заключением договора найма - важный шаг при найме жилья, надлежащая проверка позволит уменьшить риск невозврата внесенного аванса и обеспечительного платежа, а также неимущественный вред в виде потери имущества, ввезенного в снимаемое жилья, необходимости быстрого переезда и поиска жилья и иных нематериальных потерь. Проверка нанимателя не менее важна для заключения договора найма, так как неблагонадежный наниматель может не только выехать из квартиры, не уплатив деньги за наем и оставив долги по коммуналке, но и нанести вред квартире, имуществу в ней, соседям и т.д. Мы рекомендуем не пренебрегать проверкой квартиры и стороны договора при сдаче квартиры в наем, а при необходимости привлекать специалиста для профессиональной проверки.
Существенными условиями договора найма квартиры, то есть условиями которые должны быть обязательно согласованы сторонами (без них договор не будет считаться заключенным), являются:
предмет договора найма квартиры - это описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуем указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы не возникло спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить перечень и состояние находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.
плата за жилое помещение
В целях защиты своих прав рекомендуем считать это условие существенным и прописать его в договоре в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли. В договоре следует указать порядок внесения платы и изменения размера платы. Если это условие не будет прописано в договоре, наниматель обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора. Также не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора (например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал коммунальные услуги и т.д.). Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).
При оформлении договора найма рекомендуем обратить внимание еще на следующие условия в договоре (во избежание споров в будущем):
срок договора найма жилья
Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет. Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:
нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.
Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договор противоположные условия, например предусмотреть, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.
постоянно проживающие лица
В случае заключения договора на срок более года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем. Однако в интересах сторон указать в любом договоре всех, кто постоянно проживает в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены семьи, так и посторонние. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Заметим, что при вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора. Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация нанимателей и проживающих по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока.
За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю близкими родственниками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.
по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру
в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов
в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов
в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов
коммунальные и иные платежи
Необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру. Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи. Желательно, чтобы при этом стороны уточнили порядок оплаты иных возможных расходов, таких как телефонные переговоры, доступ в Интернет, кабельное телевидение. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.
ремонт квартиры
Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Отсутствие этого условия в договоре обяжет нанимателя производить за свой счет текущий ремонт, наймодателя - капитальный ремонт.
обеспечительный платеж
Целесообразно включить в договор найма условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю или засчитывается за последний месяц найма. Все условия, касающиеся порядка внесения, пополнения, удержаний из него, предусматриваются договором.
последствия расторжения договора
Стороны не могут предусмотреть желаемый срок для уведомления другой стороны о расторжении договора в одностороннем порядке или расширить основания расторжения договора найма одной из сторон. Однако предусмотреть последствия такого расторжения стороны могут. Рекомендуем предусмотреть порядок возврата суммы внесенного обеспечительного платежа и аванса (например, предусмотреть возврат платы за не прожитый нанимателем период или наоборот невозврат обеспечительного платежа в случае расторжения договора до истечения определенного срока).
распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям
возможность или невозможность содержания домашних животных
Например, указать, что содержание домашних животных запрещается или допускается только с согласия наймодателя.
Рекомендуем заключать договор в письменной форме, так как закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе.
В случае если договор найма заключен на срок более 1 года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора.
При заключении договора найма на срок менее 1 года, то регистрация договора в Росреестре не требуется. Также обратите внимание, что если срок в договоре найма неопределен, то он считается заключенным на срок 5 лет, соответственно требуется его регистрация в Росреестре.
Перечень документов для регистрации обременения по договору найма жилого помещения:
Чтобы зарегистрировать обременение по договору найма, вам потребуются следующие документы:
заявление о регистрации обременения по договору найма (заполняется в Росреестре или МФЦ)
Подать заявление о регистрации обременения должны обе стороны договора (в отличие от договора аренды). Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.
договор найма (количество экземпляров договора по количеству сторон в сделке, сейчас экземпляр договора не направляется в Росреестр, отметки о регистрации на договоре не ставятся)
паспорт или иное удостоверение личности заявителя (заявителей); нотариальная доверенность, если документы подает представитель (оригинал и копия)
если стороной сделки, заявителем является юридическое лицо, то необходимо представить учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) - оригинал либо нотариально заверенная копия, или копия, заверенная лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица и копия, а также решение/протокол о назначении лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. Учредительными документами являются устав и учредительный договор (при наличии). Также желательно предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
согласие супруга (супруги) собственника, в случае если жилое помещение приобретено в период брака и является совместно нажитым имуществом;
квитанция об оплате госпошлины - оригинал и копия.
За регистрацию обременения по договору найма квартиры или иного жилья необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.
для физических лиц - 2 000 рублей
для юридических лиц - 22 000 рублей (аренда жилого помещения)
Госпошлина делится между заявителями. Например, если стороны - физические лица, то каждый из них уплачивает пошлину в размере 1000 руб. Если оба заявителя - юридические лица (аренда жилого помещения), то каждая уплачивает по 11 000 рублей. Если одна сторона - физическое лицо, в том числе ИП, а вторая - организация, то физ.лицо уплачивает 1000 рублей, организация - 11000 рублей.
Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.
При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов .
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Срок государственной регистрации обременения по договору найма не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 года № 14-10188-ГЕ/17).
По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации обременения по договору найма документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.
При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации обременения на основании договора найма вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации прав и договоров в Росреестре. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.
Договор найма жилого помещения заключается с гражданином, договор аренды - с юридическим лицом. Такие договоры имеют ряд отличий, в частности данные договоры могут отличаться порядком государственной регистрации, сроком, порядком расторжения.
Таким образом, если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, - нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.
Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма. Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы. Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года.
Несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды влечет административный штраф в размере от 1 500 рублей до 2 000 рублей.
Несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, влечет административный штраф в размере 5 000 рублей.
Документы для регистрации договора аренды квартиры в Москве в общем аналогичны тем, которые предоставляются на регистрацию обременения по договору найма. Однако в этом случае подается заявление о регистрации договора аренды, которое может быть подано одной из стороной (а не совместно, как при регистрации обременения по договору найма), а также потребуется согласие органа юридического лица на совершение крупной сделки либо решение, подтверждающее, что данная сделка не является крупной для юридического лица. Отличается также срок регистрации договора аренды недвижимости (для ненотариальной сделки: 7 рабочих дней - при обращении в Росреестр, 9 рабочих дней - при обращении в МФЦ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то он не подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен. Договор же найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на 5 лет, то есть в этом случае договор подлежит регистрации. Таким образом, в отличие от договора найма, срок договора аренды жилого помещения не ограничен пятилетним сроком, может быть заключен на любой срок, в том числе на неопределенный срок.
Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором, кроме того, договором могут быть предусмотрены основания для одностороннего расторжения договора аренды во внесудебном порядке. Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) - в случае невнесения платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договором найма не могут быть предусмотрены иной порядок и основания расторжения договора найма.
Мы предлагаем комплексные услуги юристов по недвижимости, строительных экспертов и оценщиков.