Взаимоотношения между арендодателями и арендаторами коммерческой и жилой недвижимости всегда лежат в плоскости повышенного налогового контроля. С каждым годом фискальные органы всё пристальнее изучают сделки, а кадастровая стоимость объектов, от которой рассчитывается налог на имущество, продолжает расти.
Для бизнеса расходы на содержание и аренду коммерческих площадей (офисов, торговых центров, складов) составляют существенную часть бюджета. Для граждан сдача недвижимости в аренду - это стабильный доход, который, однако, требует правильного декларирования.
В этой статье наши юристы подробно разберут, как взаимосвязаны аренда и налоги, кто имеет право на льготы по налогу на имущество, как облагаются доходы от сдачи недвижимости и её последующей продажи, а также как правильно структурировать сделки, чтобы не переплачивать государству.
Кто платит налог на имущество при аренде?
Главный вопрос, который часто возникает у арендаторов коммерческой недвижимости: «Если я арендую помещение, должен ли я платить налог на имущество?».
Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), плательщиком налога на имущество организаций (или физических лиц) является собственник (балансодержатель) объекта.
-
Если объект учитывается по среднегодовой стоимости: налог платит тот, у кого имущество числится на балансе в качестве основных средств (ОС).
-
Если объект оценивается по кадастровой стоимости: налог всегда платит собственник, независимо от условий договора аренды и бухгалтерского учета у арендатора.
Важно для арендаторов (ФСБУ 25/2018): С введением стандарта бухучета «Бухгалтерский учет аренды» арендаторы обязаны отражать право пользования активом (ППА) на своем балансе. Однако эта бухгалтерская проводка не делает арендатора плательщиком налога на имущество. Обязанность остается на собственнике.
Тем не менее, собственники часто пытаются переложить налоговую нагрузку на арендаторов, включая сумму налога в состав переменной части арендной платы. Это возможно, но требует грамотного юридического оформления.
Льготы по налогу на имущество: как сэкономить?
Региональное законодательство (например, законы г. Москвы, Московской области и других субъектов РФ) предоставляет широкий спектр льгот для собственников недвижимости. Если собственник пользуется льготой, это позволяет ему снизить арендную ставку для привлечения арендаторов, что выгодно обеим сторонам.
Рассмотрим ключевые основания для освобождения от налога или снижения его ставки:
-
Льготы для малого и среднего бизнеса (МСП): Во многих регионах действуют специальные налоговые ставки или вычеты для объектов коммерческой недвижимости, уменьшающие налогооблагаемую базу на определенную величину (например, в Москве организация-собственник, включенная в реестр МСП, состоящая на налоговом учете не менее 3 лет, с численностью работников более 10 и выручкой на каждого работника более 2 млн руб при расчете налога на имущество может применить уменьшение кадастровой стоимости на величину площади 300 кв.м по одному объекту).
-
Льготы по целевому использованию здания: Если здание включено в перечень объектов, налог по которым платится от кадастровой стоимости (ТЦ, офисы), но фактически используется под производство, научную деятельность или медицину, собственник имеет право на снижение ставки или полное освобождение от уплаты.
-
Инвестиционный налоговый вычет: Ряд регионов предоставляет вычеты для компаний, которые инвестируют в модернизацию основных средств или приобретают недвижимость в рамках реализации приоритетных инвестиционных проектов (ПИП), а также для резидентов ОЭЗ и ТОР.
Как аренда влияет на право получения льготы?
Здесь кроется главная юридическая ловушка. Налоговые органы тщательно проверяют, кому и для каких целей сдается имущество в аренду. Неправильные формулировки в договоре аренды могут лишить собственника законной льготы.
|
Ситуация |
Последствия для налога на имущество |
|
Собственник имеет льготу (например, как научный институт), но сдал площади под сетевой супермаркет. |
Налоговая инспекция аннулирует льготу и доначислит налог по кадастровой стоимости с пенями. |
|
Здание относится к административно-деловым центрам, но арендатор используется его исключительно под производство. |
При правильной фиксации этого факта (экспертиза Госинспекции по недвижимости) можно исключить здание из «кадастрового перечня» и платить налог по среднегодовой стоимости. |
|
Арендатор производит неотделимые улучшения за свой счет. |
До момента передачи этих улучшений на баланс арендодателя, налог с их стоимости (если расчет идет по среднегодовой стоимости) обязан исчислять и платить арендатор. |
Оптимизация налога на имущество через оспаривание кадастровой стоимости
Если законных оснований для региональных льгот нет, самым эффективным способом снизить налог на имущество остается оспаривание кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость часто бывает завышена на 30–50% по сравнению с реальной рыночной ценой объекта из-за массовых методов оценки. Снизив кадастровую стоимость до уровня рыночной в судебном или досудебном порядке, собственник пропорционально снижает сумму налога на имущество.
Примечание для арендаторов: Если по договору аренды вы компенсируете арендодателю налог на имущество, вы имеете прямое юридическое право (законный интерес) самостоятельно инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости данного объекта.
Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду
Выбор налогового статуса при сдаче недвижимости в аренду напрямую определяет размер чистой прибыли собственника. Рассмотрим, какие налоги платят разные категории арендодателей.
Как облагаются доходы физического лица?
Если гражданин сдает недвижимость как обычное физлицо, он обязан уплачивать НДФЛ.
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, которая распространяется и на доходы от сдачи жилья в аренду. Ставка зависит от вашего совокупного годового дохода(зарплата, доход от аренды, проценты по вкладам и т.д.), а не от отдельного договора.
Ставки НДФЛ для налоговых резидентов РФ
|
Годовой доход |
Ставка НДФЛ |
|
До 2,4 млн рублей |
13% |
|
От 2,4 до 5 млн рублей |
15% (с суммы превышения 2,4 млн) |
|
От 5 до 20 млн рублей |
18% (с части от 5 млн до 2,6 млн) |
|
От 20 до 50 млн рублей |
20% (с части от 20 млн до 2,6 млн) |
|
Свыше 50 млн рублей |
22% (с суммы превышения 50 млн) |
Пример: если ваш доход от аренды за год составил 500 тыс. рублей, а зарплата — 2 млн рублей, то общий доход — 2,5 млн рублей. Налог считается так: 13% с первых 2,4 млн и 15% с оставшихся 100 тыс. рублей.
Налоговые резиденты РФ при расчете НДФЛ могут воспользоваться налоговыми вычетами (имущественный, социальный и пр.),
Ставка НДФЛ для нерезидентов РФ
Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ (находитесь за границей более 183 дней в году), ставка НДФЛ с доходов от аренды составляет 30%. При этом налоговые вычеты для нерезидентов не применяются.
Физическое лицо, сдающее объект в аренду, должно раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ (не позднее 30 апреля следующего года).
Риск признания незаконной предпринимательской деятельностью: Если физическое лицо систематически сдает в аренду несколько коммерческих объектов (офисы, склады, торговые точки), налоговая инспекция имеет право признать такую деятельность предпринимательской. В этом случае собственнику могут доначислить не только налоги по ОСНО (общая система), но и НДС, а также выписать крупные штрафы.
Выгодно ли сдавать недвижимость как самозанятый (НПД)?
Налог на профессиональный доход (НПД) - крайне привлекательный режим со ставками 4% (при сдаче физлицам) и 6% (при сдаче юрлицам и ИП).
Однако здесь есть жесткие ограничения:
-
Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
-
В рамках самозанятости запрещено сдавать в аренду нежилые (коммерческие) помещения. НПД подходит исключительно для жилья (квартир, комнат, домов).
Сдача в аренду в статусе индивидуального предпринимателя (ИП)
Для коммерческой недвижимости статус ИП - самый безопасный и экономически выгодный вариант. Чаще всего предприниматели выбирают УСН (упрощенную систему налогообложения):
-
УСН «Доходы» (6%): Идеально, если у арендодателя минимальные расходы на содержание имущества.
-
УСН «Доходы минус расходы» (15% или пониженная региональная ставка): Выгодно, если собственник несет большие затраты на ремонт, коммунальные услуги, охрану или выплачивает ипотеку за этот объект.
Налоги при продаже имущества: если объект ранее сдавался в аренду
Когда собственник решает продать коммерческую недвижимость или квартиру, которая приносила арендный доход, правила игры кардинально меняются. Решающее значение имеет то, в каком статусе велась деятельность.
Продажа недвижимости физическим лицом
По общему правилу, если физлицо владеет жильем более минимального срока (3 года или 5 лет), доход от его продажи освобождается от НДФЛ.
Но внимание: Если недвижимость (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или долей в них) использовались в предпринимательской деятельности, льгота по сроку владения не применяется (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если имущество использовалось для предпринимательской деятельности (в том числе жилые помещения), то доходы, полученные от его продажи, не могут быть также уменьшены на суммы имущественного налогового вычета вне зависимости от того, является ли налогоплательщик индивидуальным предпринимателем на момент получения соответствующего дохода или нет (абзац 2 подпункта 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ представляется налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом. Общая сумма налога уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля следующего года.
Продажа недвижимости, если собственник был зарегистрирован как ИП
Часто граждане регистрируют ИП для сдачи имущества в аренду, при этом применяют упрощенную систему налогообложения. Соответственно при продаже такого имущества возникает вопрос, каким образом будет облагаться доход от его продажи: как доход от предпринимательской деятельности ИП или как доход физического лица (НДФЛ).
Налогообложение доходов ИП от продажи недвижимости зависит от того, какие виды деятельности (ОКВЭД) внесены у него в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей ( ЕГРИП).
Налогоплательщик при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя самостоятельно заявляет виды экономической деятельности, которые он планирует осуществлять. Также налогоплательщик в дальнейшем может внести изменения в ЕГРИП относительно видов экономической деятельности.
Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, заявленный индивидуальным предпринимателем при регистрации либо в результате внесения соответствующих изменений в ЕГРИП, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В случае если недвижимое имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности (в ЕГРИП нет видов деятельности по продаже недвижимости), то доход от его продажи подлежит обложению в порядке, установленном главой 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ, то есть облагается НДФЛ в порядке, о котором мы рассказали ранее.
При налогообложении доходов ИП также важно учитывать, что УСН предлагает два варианта:
- 6 % (доходы), в этом случае расходы не учитываются
- 15 % (доходы минус расходы), в этом случае при налогообложении учитываются расходы, то есть налог считается не с дохода (выручки), а с прибыли (доходы минус расходы).
Часто при сдаче имущества в аренду граждане выбирают первый вариант (6 %), считая его экономически более выгодным (действительно, при сдаче имущества в аренду расходов для учета не так много). Однако при продаже такого имущества налогоплательщик должен заплатить 6 % со всей суммы дохода (цены недвижимости), уменьшить налоговую базу на сумму расходов на покупку недвижимости не удастся. Не получится ее уменьшить и при переходе на другой тип УСН (доходы минус расходы) перед продажей Письмо Минфина России от 03.09.2021 № 03-04-05/71290).
Планируя сделку с недвижимостью, важно избегать сомнительных схем, целью которых является экономия на налогах. В противном случае налоговый орган может привлечь компанию к ответственности и доначислить налоги, пени и штрафы. А в некоторых случаях возможно и привлечение к уголовной ответственности.
Примером неудачной налоговой оптимизации является дело о налоговых начислениях в связи с переквалификацией сделки по внесению имущества в виде неденежного вклада в уставный капитал в сделку по реализации имущества (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.05.2024 по делу № А01-1078/2023).
Не следует также прибегать к вариантам "дробления" объектов недвижимости с целью остаться на УСН или избежать уплаты НДС. Такой вариант будет выявлен и пресечен налоговыми органами. Современные информационные технологии позволяют налоговым органам быстрее выявлять такие схемы.
Приведем сравнительно свежий пример дробления, пресеченного налоговой инспекцией: индивидуальный предприниматель (ИП), будучи ранее на общей системе налогообложения, снялся с регистрации в качестве ИП. Затем он подарил коммерческую недвижимость дочери, после чего та зарегистрировала ИП на УСН и продала эту недвижимость, уплатив налоги согласно УСН. Налоговый орган доначислил НДС с безвозмездной передачи, и суды поддержали это решение (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2024 по делу № А09-7572/2022).
Иной часто встречающейся ошибкой предпринимателей является занижение стоимости недвижимости.
Изменения в налоговом законодательстве создают новые контексты для структурирования сделок с коммерческой недвижимостью. Важно оперативно к ним адаптироваться, учитывая актуальные критерии, чтобы оптимизировать налоговые обязательства и снизить риски. Необходимо помнить, что при оформлении сделок с недвижимостью ключевым моментом является соблюдение деловой цели и применение только льгот, прямо предусмотренных законом. С учетом усложнения рынка недвижимости в России тщательное планирование становится необходимым для обеспечения налоговой эффективности и правовой безопасности сделок.
Защитите свой бизнес и сделки от гражданских и налоговых рисков с юристами «Двитекс»
Сделки с коммерческой недвижимостью и налоговое планирование не прощают ошибок. Неверно выбранный статус при сдаче объекта, шаблонный договор аренды или некорректно оформленная продажа активов могут привести к многомиллионным доначислениям со стороны ФНС, штрафам и обвинениям в дроблении бизнеса.
Юридическая компания "Двитекс" специализируется на комплексном сопровождении аренды и иных сделок с недвижимостью, а также по защите прав собственников в гражданских и налоговых спорах.
Чем мы можем помочь вам и вашему бизнесу:
-
Налоговое консультирование и структурирование сделок: подберем оптимальный формат владения и сдачи имущества в аренду, рассчитаем налоговую нагрузку при будущей продаже объекта.
-
Правовой аудит объектов недвижимости: проверим здание на предмет включения в кадастровые перечни, оценим риски потери налоговых льгот при сдаче в аренду, выявим иные риски.
-
Разработка и экспертиза договоров аренды и купли-продажи: составим договоры с учетом требований законодательства и актуальной судебной практики, защитим ваши интересы перед контрагентами и налоговой.
-
Снижение налога на имущество: проведем процедуру оспаривания кадастровой стоимости «под ключ» - от оценки до представления интересов в Комиссии и суде, рассмотрим иные варианты налоговой оптимизации.
Запишитесь на консультацию к профильному юристу по недвижимости уже сегодня, чтобы защитить свои активы и законно сократить расходы.