Покупка недвижимости - одна из наиболее значительных финансовых сделок для частного лица или бизнеса. При этом наличие у продавца документов на объект еще не означает, что покупка полностью безопасна для покупателя.

Проверка недвижимости перед покупкой - это комплексный анализ самого объекта, права собственности, истории переходов права, документов, продавца, обременений, судебных споров и других обстоятельств, которые могут повлиять на возможность совершения сделки или привести к ее оспариванию в будущем.

Порядок проверки зависит от вида недвижимости. Квартиру, земельный участок, частный дом и коммерческую недвижимость нельзя проверять по одному универсальному алгоритму: у каждого объекта есть свои особенности и дополнительные риски.

В этой статье рассказываем, что необходимо проверить перед покупкой недвижимости.

Коротко о главном

Перед покупкой недвижимости необходимо проверить:

• кто является собственником объекта и имеет ли он право его продавать;

• на каком основании возникло право собственности;

• историю переходов права;

• документы по предыдущим сделкам;

• наличие ипотеки, арестов, запретов и других обременений;

• судебные споры, связанные с объектом или продавцом;

• банкротство, исполнительные производства в отношении продавца и риски возможного банкротства в будущем;

• зарегистрированных лиц, "отказников" - для жилой недвижимости;

• границы и межевание - для земельных участков;

• договоры аренды - для коммерческой недвижимости при покупке готового арендного бизнеса (ГАБ);

• технические характеристики объекта и их соответствие документам;

• права третьих лиц;

• иные ограничения в отношении продавца;

• особенности объекта, предстоящей сделки и необходимые согласия и одобрения.

Проверка недвижимости не должна ограничиваться получением выписки из ЕГРН. Выписка позволяет получить важную информацию об объекте и зарегистрированных правах, однако для оценки юридических рисков необходимо исследовать также документы-основания, историю объекта и обстоятельства предыдущих сделок.

Зачем нужна проверка недвижимости перед покупкой?

Основная цель проверки - выявить обстоятельства, которые могут создать проблемы для покупателя после заключения сделки.

Например, риски могут быть связаны с:

• ошибками или неполнотой документов;

• спорным основанием приобретения недвижимости продавцом;

• нарушением прав третьих лиц при предыдущих сделках;

• наследственными спорами;

• использованием доверенности;

• правами несовершеннолетних;

• обременениями и ограничениями;

• судебными спорами;

• банкротством продавца;

• незаконной перепланировкой или реконструкцией;

• особенностями земельного участка;

• несоответствием фактического объекта сведениям ЕГРН и технической документации.

Особое внимание необходимо уделять истории недвижимости. Если объект несколько раз переходил от одного собственника к другому, проверка только последнего продавца не позволяет получить полную картину.

Наши юристы при проверке недвижимости анализирует не только сведения об объекте, но и цепочку предыдущих сделок, документы-основания и обстоятельства возникновения прав. Такой подход используется в том числе при подготовке юридических заключений по объектам недвижимости. 

Что проверять перед покупкой недвижимости?

Несмотря на различия между объектами, базовый алгоритм юридической проверки недвижимости можно разделить на несколько этапов.

1. Проверить объект недвижимости

В первую очередь необходимо убедиться, что приобретается именно тот объект, который указан в документах.

Проверяются:

• адрес;

• кадастровый номер;

• площадь;

• назначение;

• вид объекта;

• сведения ЕГРН;

• соответствие характеристик документам.

Для земельных участков дополнительно проверяются категория земель, вид разрешенного использования, границы и установленные ограничения.

Для дома необходимо отдельно проверять как сам объект капитального строительства, так и земельный участок, на котором он расположен.

Для коммерческой недвижимости необходимо учитывать назначение помещения или здания, документы на земельный участок, а также особенности использования объекта.

2. Проверить собственника

Необходимо установить:

• кто является собственником (сведения о физическом или юридическом лице);

• сколько собственников у объекта;

• на каком основании возникло право;

• когда право было зарегистрировано;

• не требуется ли участие других лиц в сделке;

• имеет ли продавец необходимые полномочия;

• судебные споры, в которых собственник является участником (наследственные, семейные и иные гражданские споры);

• исполнительные производства в отношении собственника;

• процедуры банкротства в отношении собственника;

• полномочия представителя;

• корпоративные документы и одобрения - если продавцом является юридическое лицо;

• новое: реестр повесток (если мужчина призывного возраста не явится в военкомат в течение 20 дней после получения повестки, это может сорвать сделку с недвижимостью с его участием, поэтому если собственник - мужчина призывного возраста, с 2025 года (с этого момента работает новый реестр) проверяем сведения о таком собственнике в реестре;

• новое: реестр иноагентов при покупке недвижимости (попадание в реестр иностранных агентов накладывает на гражданина целый ряд ограничений, в том числе по сделкам с недвижимостью - такое лицо может получать деньги только на спецсчет, перечисление денег такому продавцу иным образом - большой риск для покупателя).

Для коммерческой недвижимости проверка продавца-юридического лица может иметь особое значение, поскольку необходимо дополнительно оценивать полномочия органов управления и соблюдение корпоративных процедур.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, необходимо проверить права каждого из собственников и порядок распоряжения объектом.

Если от имени собственника действует представитель, необходимо отдельно проверить доверенность и объем предоставленных полномочий.

3. Проверить историю недвижимости

История объекта - один из ключевых элементов юридической проверки.

Необходимо установить:

• кто был предыдущими собственниками;

• каким образом переходило право;

• как часто объект перепродавался;

• на основании каких документов совершались переходы;

• не было ли в цепочке наследования, дарения, приватизации, ренты, судебного решения или других сложных и рискованных с юридической точки зрения оснований. Само по себе наличие подобного основание - это не препятствие к сделке, но сигнал к дополнительным проверкам.

По возможности необходимо получить документы по предыдущим переходам права и анализировать не только последнюю сделку, но и юридически значимые предыдущие сделки.

Особое внимание следует уделять ситуациям, когда в истории объекта есть пробелы либо документы по отдельным переходам права отсутствуют.

4. Проверить обременения и ограничения

Необходимо установить, не находится ли недвижимость:

• в ипотеке;

• под арестом;

• под запретом регистрационных действий;

• в залоге;

• в аренде или ином обременении;

• под действием сервитута или другого ограничения.

Важно не только обнаружить обременение, но и понять, как оно влияет на предстоящую сделку и возможность перехода права к покупателю.

Например, сама по себе ипотека не всегда означает невозможность продажи объекта. Однако порядок погашения обязательств и снятия обременения должен быть предусмотрен схемой сделки.

5. Проверить судебные споры

Необходимо проверить наличие судебных споров:

• в отношении самого объекта;

• между собственниками;

• между продавцом и третьими лицами;

• по предыдущим сделкам;

• по наследственным вопросам;

• по бракоразводным вопросам;

• по обязательствам продавца.

Также важно проверить исполнительные производства и процедуры банкротства.

Наличие судебного спора само по себе не означает, что объект покупать нельзя. Необходимо оценить предмет спора, его участников, стадию рассмотрения и возможные последствия для покупателя.

6. Проверить права третьих лиц

Даже если право собственности продавца зарегистрировано, необходимо проверить, не могут ли иметь права на объект другие лица.

Для жилой недвижимости это, в частности, может быть связано с:

• зарегистрированными лицами (лицами, отказавшимися от приватизации);

• несовершеннолетними (при использовании материнского капитала на покупку квартиры, погашение кредита);

• недееспособными гражданами;

• бывшими собственниками;

• супруги (если недвижимость приобретена по возмездной сделке в браке, независимо от того, на кого она оформлена, на нее возникает право общей совместной собственности супругов, если иное супруги не установили брачным договором)

• другими наследниками;

• лицами, права которых возникли в результате предыдущих сделок.

Поэтому юридическая проверка квартиры не должна ограничиваться вопросом «кто собственник по ЕГРН».

7. Проверить технические характеристики объекта

Необходимо сопоставить сведения ЕГРН, техническую документацию и фактическое состояние объекта.

Для квартиры или помещения особое внимание следует уделить:

• площади;

• планировке;

• перепланировкам;

• реконструкции;

• наличию помещений и конструкций, не отраженных в документах.

Для дома дополнительно необходимо проверить соответствие объекта разрешительной и технической документации.

Для земельного участка - площадь, границы, категорию, вид разрешенного использования и ограничения.

Сама по себе перепланировка не препятствует заключению сделки с недвижимости. Однако для покупателя возникает риск штрафов и необходимости согласовать ее / привести помещение в прежнее состояние. То есть покупатель, приобретая недвижимость с несогласованной перепланировкой, по документам покупает объект без каких-либо изменений, а значит формально перепланировку сделал он.

Особое внимание перепланировкам стоит уделить недвижимости - объекту культурного наследия, так как незаконные изменения грозят серьезными последствиями.

Как проверить недвижимость в зависимости от ее вида

Общий алгоритм проверки является единым, однако конкретный перечень документов и рисков зависит от объекта.

Как проверить квартиру перед покупкой

При покупке квартиры необходимо проверить право собственности, историю переходов права, документы по предыдущим сделкам, зарегистрированных лиц, обременения, судебные споры, продавца, технические документы и обстоятельства предстоящей сделки.

Особое внимание следует уделить истории квартиры: документы по цепочке сделок могут иметь значение для оценки рисков оспаривания права покупателя.

У нас есть отдельная подробная инструкция:

«Как проверить квартиру перед покупкой: подробная пошаговая инструкция».

Также рекомендуем ознакомиться с чек-листом:

«Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры».

Как проверить земельный участок перед покупкой

При покупке земельного участка необходимо проверить не только право собственности продавца, но и правовой режим самой земли.

В частности, необходимо установить:

• кадастровый номер;

• площадь;

• категорию земель;

• вид разрешенного использования;

• сведения о границах;

• наличие обременений;

• сервитуты;

• публичные ограничения;

• охранные зоны;

• историю переходов права;

• соответствие фактического использования разрешенному;

• наличие расположенных на участке объектов недвижимости.

Особенно важно проверить, позволяет ли установленный правовой режим использовать участок именно для тех целей, ради которых покупатель его приобретает.

Как проверить частный дом перед покупкой

При покупке частного дома необходимо проверять два взаимосвязанных объекта - дом и земельный участок.

Необходимо проверить:

• право собственности на дом;

• право на земельный участок;

• документы-основания;

• кадастровые сведения;

• площадь дома и участка;

• границы участка;

• категорию земель;

• вид разрешенного использования;

• зарегистрированные строения;

• обременения и ограничения;

• разрешительную и техническую документацию;

• соответствие фактического объекта документам.

Проблема только с одним из двух объектов может существенно повлиять на безопасность всей сделки.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Проверка коммерческой недвижимости обычно требует более широкого анализа.

Помимо права собственности и истории объекта, необходимо проверить:

• назначение объекта;

• документы на земельный участок;

• разрешенную эксплуатацию;

• технические характеристики (по коммерции обычно стоит уделить внимание вопросам электрической мощности, так как это напрямую влияет на возможности эксплуатации и расходы, возможность проведения перепланировки, раздела помещения, согласования отдельного входа и пр.; для коммерческих помещений технические характеристики не менее важны, чем юридическая чистота объекта);

• реконструкции и перепланировки (согласованы или нет, возможно ли их согласовать);

• обременения;

• судебные споры;

• споры с соседями, возможность использования помещения в коммерческих целях (часто этому препятствуют жильцы многоквартирного дома, в котором помещение расположено, иные соседи)

• продавца;

• корпоративные полномочия и необходимые одобрения;

• договоры аренды (условия, сроки, реальную деятельность арендаторов - фиктивные договоры аренды - это частая уловка на рынке продажи готового арендного бизнеса).

Перечень документов зависит от вида объекта и истории его приобретения.

Наша компания отдельно оказывает услуги по проверке юридической чистоты коммерческой недвижимости с анализом документов продавца, истории объекта и документов по цепочке сделок.

Как проверить новостройку перед покупкой

Проверка новостройки отличается от проверки готовой недвижимости на вторичном рынке.

Необходимо анализировать:

• сам объект долевого строительства (его потенциальные характеристики)
• проект и инфраструктуру
• застройщика
• договор

В зависимости от ситуации проверяются:

• сведения о застройщике;

• проектная документация;

• разрешительная документация;

• права на земельный участок;

• документы на объект;

• условия договора;

• порядок расчетов;

• сроки строительства и передачи объекта;

• предусмотренные способы обеспечения интересов покупателя.

Если покупается готовая квартира от застройщика или иного продавца, необходимо дополнительно проверить основание, по которому продавец приобрел право на объект, и документы по расчетам.

Какие документы нужны для проверки недвижимости перед покупкой?

Точный перечень документов зависит от объекта и истории его приобретения. Однако в общем случае покупателю могут потребоваться:

• выписка из ЕГРН;

• сведения о переходах прав;

• правоустанавливающие документы;

• договоры и документы по оплате по предыдущим сделкам;

• свидетельства о праве на наследство;

• решения суда - если право возникло на их основании;

• документы о приватизации;

• документы на земельный участок;

• техническая документация;

• документы о перепланировке или реконструкции;

• документы, подтверждающие полномочия представителя;

• согласия и одобрения, если они необходимы (например, нотариальное согласие супруга на сделку, предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку);

• сведения о зарегистрированных лицах (единый жилищный документ)- для жилой недвижимости;

• документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным услугам и капремонту (также рекомендуем проверять квитанции за текущий месяц, чтобы оценить свои будущие расходы; это особенно актуально для коммерческой недвижимости);

• справки и выписки в отношении объекта и продавца в зависимости от ситуации (справки из ПНД и НД о том, что продавец не состоит на учет, медицинское освидетельствование, справка об остатке средств материнского капитала, выписка из реестра повесток и пр.).

Важно: перечень документов нельзя определить одинаково для всех объектов. Если квартира, дом или участок имеют сложную историю, список документов для проверки будет расширяться.

Можно ли самостоятельно проверить недвижимость перед покупкой?

Да, часть проверки покупатель может провести самостоятельно.

Можно самостоятельно получить и изучить доступные сведения об объекте, проверить документы продавца, изучить информацию о судебных спорах и исполнительных производствах, а также сопоставить основные характеристики недвижимости.

Однако получение документов и юридическая оценка содержащейся в них информации - разные задачи.

Например, покупатель может установить по сведениям об объекте, что за последние несколько лет недвижимость несколько раз переходила от одного собственника к другому. Но для оценки риска необходимо выяснить:

• почему происходили переходы;

• на каких основаниях;

• какие документы подтверждают каждый переход;

• не были ли нарушены права третьих лиц;

• есть ли основания для оспаривания одной из предыдущих сделок.

Поэтому самостоятельная проверка может быть полезным первым этапом, но при сложной истории объекта целесообразно провести профессиональный юридический анализ.

Можно ли полагаться на проверку недвижимости банком или риелтором?

Сам факт участия банка или риелтора в сделке не означает, что покупатель получает комплексную юридическую проверку объекта.

Например, банк при ипотечной сделке проводит проверки, необходимые для принятия кредитного решения. Однако интересы банка и покупателя не являются полностью идентичными.

Риелтор также может проверять документы, однако объем и содержание такой проверки зависят от конкретного специалиста и условий его работы.

Юридическая проверка направлена на выявление именно правовых рисков приобретения объекта и последствий для покупателя.

Поэтому перед заключением сделки важно понимать, какие именно проверки уже проведены и кто несет ответственность за соответствующий объем работы.

Что делать, если при проверке недвижимости обнаружены риски?

Обнаружение риска не всегда означает, что от сделки необходимо отказаться.

В зависимости от ситуации возможны разные решения:

• запросить дополнительные документы;

• устранить обременение до сделки;

• получить необходимые согласия;

• изменить структуру сделки;

• изменить порядок расчетов;

• предусмотреть дополнительные гарантии продавца;

• использовать специальные условия договора;

• дождаться завершения определенной юридической процедуры;

• отказаться от сделки, если риск невозможно приемлемо минимизировать.

Задача юридической проверки заключается не только в том, чтобы найти проблему, но и в том, чтобы понять ее правовое значение и предложить возможный способ минимизации риска.

Когда стоит обратиться к юристу для проверки недвижимости?

Профессиональная юридическая проверка особенно важна, если:

• у объекта сложная история;

• было несколько переходов права;

• недвижимость получена по наследству;

• объект ранее был подарен;

• продавец действует по доверенности;

• среди собственников или бывших собственников были несовершеннолетние;

• есть судебные споры;

• продавец имеет значительные задолженности;

• продавец находится или находился в процедуре банкротства;

• объект находится в ипотеке или под иным обременением;

• имеются перепланировки или реконструкция;

• приобретается дом вместе с земельным участком;

• покупается коммерческая недвижимость;

• продавцом является юридическое лицо;

• покупка совершается в рамках сложной корпоративной или инвестиционной сделки.

Чем сложнее история объекта, тем больше документов и обстоятельств необходимо проанализировать.

Что входит в юридическую проверку недвижимости?

Комплексная проверка может включать:

1. анализ сведений ЕГРН;
2. исследование истории переходов права;
3. анализ документов-оснований;
4. проверку обременений и ограничений как в отношении объекта, так и в отношении собственника (продавца);
5. проверку судебных споров;
6. проверку продавца;
7. анализ исполнительных производств и банкротных рисков;
8. проверку прав третьих лиц;
9. анализ технической и разрешительной документации;
10. проверку полномочий лиц, участвующих в сделке;
11. анализ необходимых согласий и одобрений;
12. проверку предлагаемой схемы сделки;
13. оценку выявленных юридических рисков;
14. подготовку рекомендаций по их минимизации.

Перечень проверок определяется индивидуально в зависимости от вида недвижимости и ее истории.

Можно ли гарантировать полное отсутствие рисков?

Нет. Даже самая подробная юридическая проверка не позволяет гарантировать отсутствие любых рисков в будущем.

Например, могут возникнуть обстоятельства, которые невозможно было установить на момент сделки или которые не зависели от поведения покупателя и продавца.

Поэтому задача юриста заключается не в обещании абсолютной безопасности, а в том, чтобы:

• выявить доступные для проверки риски;

• установить их причины;

• оценить возможные последствия;

• предложить способы их минимизации;

• помочь покупателю принять решение с учетом полученной информации.

Именно такой подход позволяет отделить реальную юридическую проверку недвижимости от формальной проверки нескольких документов.

Чек-лист проверки недвижимости перед покупкой

Перед покупкой недвижимости проверьте:

• объект и его характеристики,кадастровый номер;
• собственника;
• основания возникновения права;
• историю переходов права;
• документы по предыдущим сделкам;
• обременения и ограничения как в отношении объекта, так и в отношении собственника (продавца);
• судебные споры;
• исполнительные производства;
• банкротство продавца;
• права третьих лиц;
• зарегистрированных лиц - для жилой недвижимости;
• техническую документацию;
• соответствие фактического объекта документам;
• земельный участок - если он связан с приобретаемой недвижимостью;
• полномочия представителя;
• необходимые согласия и одобрения;
• схему расчетов;
• условия договора купли-продажи;
• порядок передачи объекта и документов.

Проверка недвижимости юристом в "Двитекс"

Юристы "Двитекс" проводят комплексную проверку объектов недвижимости перед покупкой и оценивают юридические риски с учетом истории конкретного объекта.

В зависимости от ситуации проверка включает анализ сведений ЕГРН, документов-оснований, истории переходов права, документов по предыдущим сделкам, продавца, судебных споров, обременений и иных обстоятельств.

По результатам проверки можно подготовить юридическое заключение с описанием проведенной проверки, выявленных рисков и рекомендаций по дальнейшим действиям. Такой формат работы используется нами в практике сопровождения сделок с недвижимостью. Ознакомиться с примерами заключений и проводимыми проверками вы можете на сайте.

Часто задаваемые вопросы

Что такое проверка недвижимости перед покупкой?

Это комплексный анализ объекта, права собственности, истории переходов права, документов, продавца, обременений, судебных споров и других обстоятельств, которые могут повлиять на безопасность сделки.

Можно ли проверить недвижимость самостоятельно?

Да. Покупатель может самостоятельно получить и изучить часть доступных сведений. Однако оценка юридических рисков требует анализа совокупности документов и обстоятельств, особенно если у объекта сложная история.

Достаточно ли выписки из ЕГРН для проверки недвижимости?

Нет. Выписка из ЕГРН является важным источником информации, но не заменяет анализ документов-оснований, истории объекта, предыдущих сделок, продавца и других обстоятельств.

Нужно ли проверять квартиру, если ее проверяет банк?

Да. Проверка банка проводится в интересах кредитной организации и не заменяет полноценную юридическую проверку в интересах покупателя.

Нужно ли проверять дом и земельный участок отдельно?

Да. При покупке частного дома необходимо анализировать правовой статус и документы как на дом, так и на земельный участок.

Что проверяет юрист при покупке недвижимости?

Юрист анализирует объект, собственника, основания возникновения права, историю переходов права, документы по предыдущим сделкам, обременения, судебные споры, права третьих лиц, продавца и обстоятельства предстоящей сделки. Конкретный перечень проверок зависит от вида недвижимости и ее истории.

Сколько стоит проверка недвижимости?

Стоимость зависит от вида объекта, количества собственников, истории переходов права, количества документов и сложности юридической ситуации. Поэтому стоимость комплексной проверки определяется после оценки конкретного объекта и объема необходимых работ.

В данной инструкции мы описали в целом процесс проверки юридической чистоты недвижимомьт. В каждой сделке есть свои нюансы, которые требуют дополнительного внимания покупателя. Мы предлагаем вам также ознакомиться с иными материалами по теме “Сделки с недвижимостью” по ссылкам в настоящей статьей или в данном разделе сайта.

Так как цена квартиры значительна, мы советуем не экономить на проверке юридической чистоты и заказать проверку у профессиональных юристов. Опытные юристы обладают не только достаточными теоретическими и практическими знаниями для проверки чистоты сделки с недвижимостью и выявления рисков покупки данной недвижимости, но и имеют в своем арсенале дорогостоящие программы для ЭВМ - помощники в проверке юридической чистоты квартир.