Приобретение недвижимости в браке - это не только радостное событие, но и серьезный юридический шаг. По закону вся недвижимость, купленная супругами в период брака, признается их совместной собственностью (если иное не предусмотрено брачным договором). При этом совершенно неважно, на кого именно из супругов оформлен объект и кто из них вносил денежные средства.
Однако на практике в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) чаще всего фигурирует только один из супругов - тот, на кого номинально оформлен договор купли-продажи или ДДУ. Второй супруг остается в статусе «скрытого» сособственника. Такая ситуация таит в себе серьезные юридические риски: от продажи имущества без ведома второго супруга до сложностей при наследовании или банкротстве.
В этой статье эксперты юридической компании Двитекс подробно расскажут, зачем необходимо официально вносить запись о совместной собственности в ЕГРН, как правильно пройти эту процедуру и какие нюансы следует учесть, чтобы защитить свои семейные активы.
Зачем вносить запись о совместной собственности в ЕГРН?
Отсутствие имени второго супруга в реестре недвижимости не лишает его законных прав, но существенно усложняет их защиту. Отражение статуса совместной собственности в ЕГРН решает сразу несколько критически важных задач:
1. Защита от недобросовестных действий супруга (тайная продажа)
Если квартира оформлена только на мужа, он может попытаться продать или заложить её без нотариального согласия жены. Росреестр с 2023 года больше не вправе отказывать в регистрации сделки без согласия супруга - он просто ставит в ЕГРН отметку о «непредставлении согласия». Покупатель может пойти на этот риск, а обманутому супругу придется годами оспаривать сделку в суде. Если же в ЕГРН изначально внесены оба супруга, сделка без подписи второго физически не сможет пройти регистрацию.
2. Подтверждение статуса перед банками и госорганами
При оформлении налогового вычета, получении субсидий, использовании материнского капитала или одобрении кредита под залог имеющегося жилья официальный статус совместной собственности, подтвержденный выпиской из ЕГРН, снимет любые лишние вопросы и бюрократические проволочки.
3. Защита прав при банкротстве и взыскании долгов
Если у одного из супругов возникнут проблемы с кредиторами, личные долги не должны автоматически приводить к изъятию всего объекта. Наличие четкой записи в ЕГРН помогает быстрее разграничить общее имущество и защитить долю добросовестного члена семьи.
4. Упрощение процедур наследования
В случае скоропостижной смерти супруга, на которого оформлен объект, второму супругу не придется доказывать нотариусу или суду, что квартира приобреталась в браке. Выделение супружеской доли и вступление в наследство на оставшуюся часть пройдут максимально быстро и безболезненно.
Как внести сведения о совместной собственности в реестр: пошаговая инструкция
Процедура внесения изменений в ЕГРН зависит от того, на каком этапе находится оформление недвижимости.
Вариант А: Имущество только приобретается
Это самый простой путь. При заключении договора купли-продажи, мены или ДДУ в тексте документа необходимо прямо указать: «Объект приобретается в совместную собственность супругов [ФИО1] и [ФИО2]», а также указать данные обоих супругов как сторон. В этом случае при регистрации перехода права Росреестр автоматически внесет в систему данные обоих супругов.
Более того, даже если в договоре о приобретении недвижимости указан только титульный собственник, можно сразу зарегистрировать на основании такого договора право общей совместной собственности супругов. Для этого представляются в том числе:
-
заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
-
документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если документы будут подаваться представителем);
-
документы, являющиеся основанием возникновения права совместной собственности (свидетельство о браке);
-
в заявлении необходимо указать, что объект находится в общей совместной собственности, и сведения об обоих супругах.
Вариант Б: Объект уже оформлен на одного из супругов
Если квартира куплена давно, но числится за кем-то одним, восстановить юридический баланс можно через МФЦ.
Важное условие: Имущество должно быть приобретено по возмездной сделке (купля-продажа, ДДУ) в период законного брака. На недвижимость, полученную в дар, по наследству или в процессе приватизации, режим совместной собственности не распространяется (это личная собственность).
Пошаговый алгоритм действий:
- Подготовка документов. Вам понадобятся:
- Паспорта обоих супругов или одного из супругов;
- Если обращается один из супругов, то необходимо предоставить документ, подтверждающий, что на момент приобретения недвижимости супруги состояли в зарегистрированном браке и законный режим в отношении объекта недвижимости не был изменен супругами в установленном порядке (свидетельство о браке, правоустанавливающие документы на недвижимость). Представление такого документа не требуется, если в орган регистрации прав ранее (например, при приобретении объекта недвижимости на основании сделки, требовавшей государственной регистрации) представлялось нотариально удостоверенное согласие второго супруга (не Титульного собственника) на совершение такой сделки.
- Обращение в МФЦ. Супруги (или один из супругов) должны лично явиться в любой удобный офис «Мои документы».
- Составление заявления. Специалист МФЦ подготовит заявление о внесении изменений в записи ЕГРН (в части изменения состава собственников без изменения вида права).
- Оплата госпошлины
- Получение результата. По истечении 5–9 рабочих дней Росреестр обработает заявление. На руки супруги получат новую выписку из ЕГРН, где в графе «Правообладатель» будут указаны обе фамилии, а в графе «Вид права» - «Общая совместная собственность».
Важные нюансы: совместная собственность или долевая?
Часто супруги путают общую совместную собственность с общей долевой.
-
Совместная собственность - это владение объектом целиком, без определения конкретных долей (доли признаются равными по умолчанию: 50 на 50, но при разделе имущества по соглашению сторон или в судебном порядке стороны или суд соответственно могут отступить от равенства долей). Для её регистрации достаточно свидетельства о браке, нотариус не нужен. Продать долю в праве собственности на такую недвижимость до раздела нельзя. Для продажи недвижимости, находящейся в общей совместной собственности, потребуется нотариальное согласие другого супруга, саму сделку заверять у нотариуса не нужно.
-
Долевая собственность - это четкое определение размера долей каждого супруга (например, 1/3 и 2/3). Установление долей в период брака меняет законный режим имущества, поэтому требует обязательного составления брачного договора или соглашения о разделе имущества, которые подлежат нотариальному удостоверению.
Если ваша цель - просто зафиксировать в реестре тот факт, что вы оба являетесь полноправными собственниками имущества, внесение записи о совместной собственности - это самый экономичный и быстрый способ, не требующий расходов на нотариуса.
Защитите семейные активы с юристами компании «Двитекс»
Несмотря на кажущуюся простоту процедуры, оформление совместной собственности часто наталкивается на жесткие подводные камни. Росреестр нередко приостанавливает регистрацию из-за ошибок в старых договорах или нестыковок в персональных данных супругов. Кроме того, бывают ситуации, когда совместную собственность оформлять рискованно (например, если у одного из супругов есть скрытые бизнес-долги).
Более того, один из супругов может столкнуться с ситуацией, когда другой супруг пытается недобросовестно внести запись о совместной собственности, хотя недвижимость таковой не является (например, куплена за счет добрачных средств).
Юридическая компания Двитекс специализируется на комплексном сопровождении сделок с недвижимостью и семейном праве. Мы поможем вам защитить имущество от любых правовых рисков.
Чем мы можем помочь:
-
Правовой аудит вашей недвижимости: оценим текущий статус объекта, проверим риски взыскания со стороны третьих лиц и подберем оптимальный режим владения (совместная, долевая собственность или брачный договор).
-
Взаимодействие с банками: согласуем с банком-кредитором изменение состава собственников по ипотечной квартире, подготовим необходимые дополнительные соглашения.
-
Сопровождение процедуры у нотариуса и/или в Росреестре «под ключ»: подготовим правильный пакет документов, согласуем все документы, исключим риски приостановки или отказа в регистрации, получим готовую выписку из ЕГРН без вашего личного участия в бюрократических спорах.
-
Разрешение сложных споров: если супруг отказывается добровольно вносить запись в ЕГРН либо пытается незаконно признать вашу недвижимость общей, защитим ваши интересы в судебном порядке через признание права собственности или раздел имущества.
Ваша уверенность в безопасности собственного жилья начинается с юридически безупречных документов. Запишитесь на консультацию к профильному юристу по недвижимости и семейным спорам компании Двитекс прямо сейчас, и мы обеспечим надежную защиту прав вашей семьи.