Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English
Новое направление работы
Подробнее

Уважаемые клиенты и партнеры! Рады сообщить, что теперь вы можете заказать не только юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, но и услуги риэлтора по продаже, покупке или аренде недвижимости. Подробнее читайте на странице услуги.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

  • 7 марта 2024
  • 22 минуты
  • 6432
  • 100
Автор статьи
Супряга Жанна Викторовна
  • Исполнительный директор
  • Стаж: 13 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы агент по недвижимости?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-риэлтор»!

Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П: залоговые кредиторы, в том числе соинвесторы нежилых помещений, вправе получить от Фонда развития территорий при передаче ему объекта незавершенного строительства денежную компенсацию в связи с утратой права залога.О порядке расчета и выплаты Фондом компенсации залоговым кредиторам читайте в статье.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Правовые последствия банкротства застройщиков

С точки зрения дольщика банкротство застройщика влечет следующие последствия:

При введении в отношении застройщика процедуры банкротства суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве). 

В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).

При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее. 

Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

В первую очередь дольщику нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщика (параграф 7 Закона о банкротстве). Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требование о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам). 

Пример решения арбитражного суда о признании застройщика банкротом

Пример формулировки в решении суда о применении специальных правил о банкротстве застройщиков

Если правила параграфа 7 Закона о банкротстве применены в деле о банкротстве вашего застройщика, то порядок следующих действий зависит от вида объекта долевого строительства и текущего его статуса.

Объект долевого строительства не введен в эксплуатацию

В этом случае дольщику необходимо включить свои требования в реестр. В какой реестр требования должны быть включены и в каком порядке зависит от вида объекта долевого строительства. 

Если вы приобрели у застройщика жилое помещение, машино-место или нежилое помещение площадью менее 7 кв. м., то вы имеете право включить ваши требования в специальный реестр  - реестр требований участников строительства.

Включение в реестр при банкротстве застройщика - заявление

Читайте также: Порядок включения требований дольщиков в реестр при банкротстве застройщика

После включения требований в реестр дольщик должен отслеживать важные события по делу о банкротстве, контролировать работу конкурсного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов, рассматривающих отчеты конкурсного управляющего и принимающих решения о дальнейшей судьбе объекта незавершенного строительства. Активно пользуясь своими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение объекта долевого строительства. 

Важно: Включение требований в реестр требований участников строительства не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости и регистрации его в Росреестре.

Погашение требований путем передачи объектов долевого строительства дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием участников строительства при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. В дальнейшем решение дольщиков утверждается арбитражным судом (выносится определение суда). И только после фактической передачи объекта долевого строительства и подписания передаточного документа дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности.


Для иных объектов долевого строительства (нежилых помещений площадью более 7 кв.м., в том числе апартаментов) закон предусматривает возможность включить требования только в реестр денежных требований. Вместе с тем, участник долевого строительства, имеющий денежное требование по ДДУ к застройщику, также является залоговым кредитором. К залоговым кредиторам относятся участники строительства, имеющие к застройщику право требования о передаче нежилого помещения площадью более 7 кв.м.; участники строительства, признанные судом профессиональными инвесторами (если жилье приобретено с экономической целью, а не с целью удовлетворения потребности в жилье), участники строительства - юридические лица, то есть участники строительства, которым отказано во включении требований о передаче объекта долевого строительства. Требования таких участников строительства включаются в 4 очередь реестра требований кредиторов с особым статусом залоговых кредиторов. В заявлении о включении в реестр требований необходимо уточнить о наличии залоговых прав.

Согласно п. 3 ст. 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в случае, если предметом залога являются объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, и (или) земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), удовлетворяются за счет стоимости такого предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

При реализации предмета залога в рамках дела о банкротстве застройщика полученные денежные средства распределяются следующим образом (ст. 201.14 Закона о банкротстве):
  • 60 % направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов
  • 25 % направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов. В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, 85 % процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций)
  • 10 % направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований
  • оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей

На практике существовала коллизия между нормами закона о защите залоговых кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика и нормами о порядке передачи объекта незавершенного строительства Фонду для достройки объекта или выплаты компенсации. Данную коллизию разрешил Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 июля 2022 года № 34-П, указав что при передаче объекта незавершенного строительства Фонду залоговые кредиторы должны получить денежную компенсацию от Фонда. Читайте подробнее о позиции КС РФ и ВС РФ по вопросу защиты прав залоговых кредиторов при передаче объекта незавершенного строительства Фонду.

Также дольщик может признать право собственности на введенный в эксплуатацию, но не переданный ему объект, если право собственности на более чем 1/3 объектов в доме признано судом или зарегистрировано в Росреестре. В данном случае нужно подтвердить данный факт.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию, но не передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

В этом случае дольщику также необходимо включить свои требования в реестр в соответствии с правилами, изложенными выше. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. также могут признать свое право на объект незавершенного строительства.

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию и передан дольщику до возбуждения дела о банкротстве

Если застройщик передал дольщику объект долевого строительства по передаточному акту или иному документу, а также без документов фактически, дольщик может признать свое право собственности на недвижимость в судебном порядке. В последнем случае (при отсутствии передаточного документа) дольщику придется в суде также доказать факт передачи объекта.

Признание права собственности при банкротстве застройщика

Чек-лист дольщика при введении процедуры банкротства в отношении застройщика

  1. Проверить, применены ли банкротству компании правила о банкротстве застройщиков (Параграф 7 Закона о банкротстве)
  2. Проверить стадию строительства (введен ли дом в эксплуатацию)
  3. Проверить статус объекта долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию (зарегистрированы ли на объект какие-либо права, обременения)
  4. Проверить текущую процедуру банкротства и сроки для включения в реестр в соответствии с судебным актом и публикацией в газете "Коммерсантъ"
  5. Направить заявление о включении в реестр конкурсному управляющему (если объект не введен в эксплуатацию и не передан дольщику)
  6. Направить в суд заявление о признании права собственности (если объект введен в эксплуатацию и передан дольщику)

Наглядный алгоритм действий дольщика при банкротстве застройщика

Инфографика Банкротство застройщика: что делать дольщику (алгоритм)

А что делать, если дольщик расторг договор участия в долевом строительстве?

Денежные требования участников строительства, возникшие в связи с расторжением договора о приобретении жилого помещения, машино-места или нежилого помещения площадью менее 7 кв.м., признанием такого договора незаключенным или недействительным, также включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим на основании заявления дольщика. При некоторых условиях такие дольщики могут получить объект долевого строительства. 
Иные денежные требования дольщиков, в том числе возникшие в связи с расторжением ДДУ о приобретении нежилого помещения площадью более 7 кв.м. рассматриваются и включаются в общий реестр денежных требований кредиторов арбитражным судом.

Иные способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика

Помимо установленных Законом о банкротстве мер защиты дольщиков, существует несколько дополнительных способов защиты участников строительства при банкротстве должника.

Обращение с требованием к страховщику

Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы. При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований участников строительства. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования.

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать выплаты денежных средств от поручителя. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства.

Выплата Фондом возмещения участникам строительства (если застройщик отчислял деньги в Фонд)

Решение о выплате участникам долевого строительства компенсации Фондом также принимается на общем собрании участников долевого строительства жилого комплекса. 

После выплаты Фондом компенсации участникам долевого строительства Фонд приобретает права требования к застройщику, его требования включаются в реестр. 

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд. 

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица - участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).

Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет. 

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей. 

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. 

В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги с счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Закажите подготовку документов для включения в реестр при банкротстве застройщика у юриста онлайн

Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовые документы по вашему вопросу. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанные документы.
Заказать услуги онлайн

Услуги юристов по банкротству застройщиков


Требуется помощь юриста при банкротстве застройщика?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по банкротству застройщиков в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

100
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх