Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Банкротство застройщика: что делать дольщику

СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Исполнительный директор
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Обращаем ваше внимание, с 01.01.2018 применяются новые правила банкротства застройщика, об этом подробнее здесь. К застройщикам, признанным банкротами ранее, а также в случае невнесения застройщиком денег застройщиком в компенсационный фонд и неприменении эскроу-счета, применяются прежние правила включения в реестр требований, изложенные здесь

С точки зрения дольщика банкротство застройщика влечет следующие последствия:

При введении в отношении застройщика процедуры наблюдения суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков к застройщику) в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры наблюдения в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных исковых требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно (п. 1 ст. 201.4, пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» – далее Закон о банкротстве). В этом случае суд отказывает истцу в принятии искового заявления, поскольку оно не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а рассматривается и разрешается в ином судебном порядке (п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ), и прекращает производство по делу (п. 1 ст. 220 ГПК РФ). В этой ситуации истец вправе обратиться с иском (заявлением) о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика (например, Определения Верховного Суда РФ от 25.03.2015 № 306-ЭС15-2370 по делу № А55-6250/2009, от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 15.04.2014 № 4г/4-3872, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.01.2014 по делу № 33-877).

При этом в судах сложилась различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является застройщик – банкрот (застройщик объекта строительства определяется в разрешении на строительство, а также в разрешении на ввод дома в эксплуатацию). Например, в городе Москве некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК (то есть договоры заключаются не с застройщиком, а с Жилищно-строительным кооперативом). В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (не договорные отношения) между дольщиком и ЖСК. Как правило, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК, рассматривают. Но по мнению иных судов (например, Долгопрудненского суда Московской области) такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд.

Данное различие судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании процесса оформления права собственности застройщиком обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее. При этом, как показывает наша практика, несмотря на заверения менеджеров застройщика, что дольщику будет выдаваться свидетельство о праве собственности, юридически у ЖСК не возникает обязанности зарегистрировать право собственности пайщика, более того зачастую застройщики в договор включают пункт о необходимости дополнительной оплаты стоимости услуг застройщика по регистрации права собственности дольщика.

Согласно Закону о банкротстве, арбитражный управляющий организацией, в отношении которой возбуждено дело о банкротстве, обязан вести реестр требований кредиторов, где указывается наименование, реквизиты кредитора, размер задолженности и очередность ее погашения. В ходе банкротства застройщика формируется специальная часть данного реестра – реестр требований о передаче жилых помещений. Арбитражный управляющий вносит сведения о кредиторах в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.

Чтобы включить требования в реестр, необходимо направить в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов и документы, подтверждающие обоснованность требований участника долевого строительства. Необходимо также направить копии указанных документов временному управляющему и должнику (застройщику).

Участники долевого строительства имеют право включить свои требования как в общий реестр требований кредиторов в случае заявления денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений. Нахождение участника строительства в том или ином реестре не влияет на его права и обязанности, отличие состоит только в способах удовлетворения его требований.

Что делать дольщику в данной ситуации?

Выбираем: квартира или деньги

Итак, вы узнали, что арбитражный суд ввел процедуру банкротства в отношении застройщика.

Вам следует как можно скорее подать заявление о включении в реестр кредиторов застройщика вашего требования о передаче жилых помещений (денежных требований).

Если на этот момент дом еще не введен в эксплуатацию, вы можете требовать передачи вам жилого помещения или денежной компенсации его стоимости. Для нежилых помещений возможно только включение в реестр денежных требований.

Что выбрать – квартиру или деньги? Решать вам, но, исходя из нашего опыта, мы советуем требовать именно передачи жилого помещения, поскольку при банкротстве у застройщика крайне редко остаются средства для погашения всех денежных требований.

Собираем документы и пишем заявление

После того, как вы определились со сроком и требованием, нужно составить заявление о включении в реестр требований застройщика и собрать пакет документов, которые следует приложить к заявлению.

Законом не определена официальная форма данного заявления,  однако указаны обязательные реквизиты. Поэтому для его составления лучше всего обратиться к опытному юристу. Это застрахует вас от возможного непринятия заявления арбитражным судом по причинам неполноты указанных в нем сведений, недостаточной обоснованности требования, либо нечеткости формулировки требований.

Что должно быть обязательно указано в заявлении, и какие документы следует к нему приложить, вы можете узнать здесь.

Пользуемся своими правами и привилегиями

После признания арбитражным судом требований дольщика о передаче жилых помещений или удовлетворении денежных требований обоснованными выносится определение об их включении в соответствующий Реестр.

После этого дольщики, как конкурсные кредиторы, наряду с прочими кредиторами  имеют право принимать участие в собраниях кредиторов, участвовать в принятии решений на них, запрашивать информацию и отчеты у арбитражного управляющего и т.д.

Кроме того, вы получаете ряд преимуществ, которые дает вам Закон, защищая права участников долевого строительства, и которых нет у других кредиторов:

1. Погашение требований дольщиков осуществляется в третьей очереди, в то время как требования прочих кредиторов удовлетворяются в четвертую очередь;

2. Участники строительства имеют право проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

3. Участники строительства получают возможность устанавливать убытки, которые они понесли вследствие неисполнения застройщиком своих обязательств;

4. Решение о заключении мирового соглашения с застройщиком нуждается в одобрении не менее чем 3/4 голосов участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов;

5. Удовлетворение требования дольщика о передаче жилых помещений может быть осуществлено несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома.

Активно пользуясь этими правами и преимуществами, вы можете влиять на ход процедуры банкротства и повышать свои шансы на получение квартиры либо денежных средств.

 

Важно: Включение в реестр требований по передаче жилых помещений не является основанием для возникновения права собственности на квартиру и регистрации его в Росреестре.

Погашение требований путем передачи жилых помещений дольщикам осуществляется только в случае принятия такого решения общим собранием кредиторов при условии соблюдения целого ряда условий, предусмотренных Законом о банкротстве. Данное решение принимается на основании заключения арбитражного управляющего о возможности или невозможности передать жилые помещения участникам строительства. Далее арбитражный управляющий направляет это решение в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений. Суд рассматривает данное ходатайство и принимает решение об удовлетворении его или отказе в удовлетворении. И только после фактической передачи квартиры на основании определения суда по передаточным документам дольщик вправе обратиться в Росреестр для регистрации возникшего права собственности. Закон о банкротстве предусматривает три варианта удовлетворения требований кредиторов-участников долевого строительства:

  • путем передачи объекта незавершенного строительством кредиторам в рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При создании жилищно-строительного кооператива его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенный строительством и земельный участок, а также денежные средства необходимые для завершения строительства, после чего требования участников долевого строительства считаются удовлетворенными;
  • путем передачи жилых помещений в случае, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства при соблюдении множества установленных законом условий;
  • путем погашения денежных требований в случае невозможности создания жилищно-строительного кооператива либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительством и земельного участка участникам долевого строительства. Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику, которые подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов. Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительством.

Кроме того, в настоящее время существует практика признания доли в праве собственности на незавершенное строительство, которое имеет свои особенности.

Если дом введен в эксплуатацию, недвижимость фактически передана, то дольщику следует обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на недвижимость.

Требуется юрист по банкротству застройщика? Мы с радостью вам поможем! Юристы и адвокаты по банкротству застройщиков помогут оформить право собственности на объект долевого строительства через суд. Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности. Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста по банкротству застройщиков? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(98 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх