А нужно ли заказывать экспертизу квартиры в новостройке для суда?

К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры со строительными дефектами. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 - 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 - 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой "под ключ") в размере 300 000 - 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).

Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ, если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
• соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)

При этом на квартиру в новостройке действует гарантия качества, установленная законом. Это означает, что требования по качеству могут быть предъявлены не только до приемки, но и после приемке в пределах гарантийного срока. При этом гарантийные обязательства застройщика переходят к новому собственнику квартиры при переходе права собственности на основании сделки (пример из нашей практики: Доказали переход гарантийных обязательств застройщика к новому собственнику).

Аналогичные требования к застройщику может предъявить покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи. Такое право покупателя вытекает из норм Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.

На практике максимальной действенный способ защиты покупателя новостройки в подобных случаях - уменьшение цены договора и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Число споров покупателей новостроек с застройщиками по качеству строительных работ растет и у дольщиков возникают вопросы о порядке обращения в суд для взыскания с застройщика компенсации за дефекты. Одни из самых распространенных вопросов: Какие документы необходимо приложить к иску в суд, чтобы подтвердить наличие недостатков? Нужно ли заказывать заключение эксперта до суда, если суд все равно назначит строительную экспертизу? Можно ли приложить вместо заключения экспертизы акт осмотра?

Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо в первую очередь рассказать о  том, что такое "строительная экспертиза", о различиях между услугами - приемка и строительная экспертиза, а также о принципах доказывания в гражданском процессе.

Строительно-техническая экспертиза – это комплексное исследование выполненных строительных работ на основании специальных знаний для получения информации о конструктивных и объемно-планировочных решениях, инженерных системах, черновых и отделочных работах. Заключение строительного эксперта - это основное доказательство в споре о качестве строительных работ. Суд без привлечения специалиста не может установить наличие дефектов в квартире и стоимость их устранения, так как данная область требует специальных знаний в области строительства. Выделяют судебную и внесудебную (досудебную) строительно-технические экспертизы квартиры в новостройке. Судебная экспертиза квартиры новостройки – это комплексное исследование, проведенное на основании определения суда, по его итогам составляется заключение эксперта. Внесудебная (досудебная) экспертиза – это комплексное исследование, проведенное на основании договора оказания услуг по строительно-техническому исследованию, на основании которого составляется заключение специалиста.

Несмотря на то, что приемка квартиры в новостройке специалистом, как и строительная экспертиза, направлена на проверку соответствия выполненных в квартире строительных работ условиям договора и строительным нормам, эти услуги принципиально отличаются. При приемке специалист составляет список дефектов и включает его в акт. То есть дается только краткое описание дефекта. При проведении строительной экспертиза специалист проводит более детальный осмотр (не только фиксирует наличие дефекта, но и замеряет объемы работ для его устранения, фотографирует каждый дефект), по результатам исследования специалист готовит заключение с указанием всей нормативной базы (какие именно строительные нормы и условия договора нарушены). Именно такой документ является надлежащим доказательством в судебном споре с застройщиком. Если вы планируете взыскать с застройщика денежную компенсацию, то в задачи эксперта входит также определение стоимости устранения выявленных дефектов. В этом случае в заключении строительного специалиста приводится также смета работ и материалов, которые потребуются для устранения дефектов, эксперт оценивает общую стоимость устранения дефектов - данная сумма включается как основное требование в иске. Специалист по приемке не оценивает при проведении приемки стоимость устранения, так как для этого требуются более детальные замеры, расчет стоимости с помощью сметной программы или на основании рыночных цен с обоснованием, а это совершенно другой объем работы. Различиям между услугами по приемке квартиры в новостройке и проведению строительно-технической экспертизы, мы посвятили целую статью.

Приведем пример описания дефекта из акта осмотра и заключения специалиста:

Описание дефекта в акте осмотра

Описание дефекта в заключении специалиста для суда

Также небольшой пример - одна страница из сметного расчета в заключении строительной экспертизы квартиры в новостройке: