Гарантия на общее имущество в новостройке: сроки, закон и порядок взыскания с застройщика

Покупка квартиры в новостройке - это радостное событие, которое нередко омрачается суровой реальностью. Протекающая крыша, неработающие лифты, трещины на фасаде, отваливающаяся плитка в подъезде и затопленные подвалы - частые спутники современных жилых комплексов.

Многие дольщики ошибочно полагают, что зона ответственности застройщика заканчивается за дверью их собственной квартиры, а ремонт подъезда теперь - головная боль управляющей компании (УК) и самих жильцов. Это не так. Застройщик несет прямую гарантийную ответственность за качество всего многоквартирного дома.

В этой статье наши эксперты подробно разбирают, как работает гарантия на общее имущество в новостройке по закону, какие гарантийные сроки действуют и как заставить девелопера устранить их за свой счет, не собирая деньги с соседей.

Что входит в общее имущество многоквартирного дома?

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам квартир на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме.

Именно на эти элементы распространяется гарантия застройщика по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таблица: Состав общего имущества дома

Срок гарантии на общее имущество от застройщика: как правильно считать и важные изменения в законе

Сроки гарантийных обязательств строго регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве). Однако важно знать о недавних изменениях законодательства, о которых многие жильцы не подозревают.

До 1 сентября 2024 года закон устанавливал минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства в размере 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование - 3 года. С 1 сентября 2024 года (согласно ФЗ № 266-ФЗ) общий гарантийный срок был снижен до 3 лет. Новый гарантийный срок распространяется на ДДУ, заключенные  после 01.09.2024 года.

С какой даты исчисляется гарантийный срок на общее имущество в МКД?

Это очень важный вопрос, прямой ответ на который не дает закон. Однако по данному вопроса сложилась позиция судов. Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД - это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД. С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. Кроме того, по мнению судов, вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству. Подробное обоснование указанной позиции можно найти в судебных актах Верховного суда РФ, судов общей юрисдикции и арбитражных судов (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5), Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019).

Требования к застройщику по общему имуществу МКД в рамках гарантийного срока

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено ДДУ, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответственным за качество строительства жилого дома является именно застройщик, которому выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, вышеуказанные требования следует адресовать застройщику, а не генподрядчику и не заказчику.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

• нормального износа;
• нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
• ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
•  нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

Таким образом, в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках (дефектах) объекта долевого строительства. Поэтому, если требования в отношении недостатков МКД заявлены в пределах гарантийного срока, то именно застройщику придется доказывать в суде, что эти недостатки связаны не с нарушением норм строительства, а с нормальным износом объекта или нарушением порядка эксплуатации и обслуживания МКД.

ТСЖ в интересах своих членов вправе обратиться в арбитражный суд с иском, связанным с качеством строительства. В условиях отсутствия ТСЖ такое право есть у управляющей организации, действующей в интересах всех собственников помещений в доме. При этом наличие такого права у УК не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

Для УК и ТСЖ доступно два требования из трех, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, - о безвозмездном устранении недостатков общего имущества либо о возмещении расходов на устранение недостатков общего имущества.

Что касается собственников помещений, то в случае обнаружения недостатков в общедомовом имуществе они лишены возможности единолично требовать уменьшения покупной цены квартиры или иного индивидуального имущества, поскольку иные собственники могут выбрать другой способ защиты права – например, потребовать устранения недостатков. С учетом того, что в соответствии со ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности, приобретатель жилья не имеет права единолично требовать уменьшения покупной цены в связи с предполагаемыми им недостатками общедомового имущества. Собственники вправе обратиться в суд с иском к застройщику только с требованием устранить недостатки общедомового имущества.

Как заставить застройщика устранить недостатки: пошаговый алгоритм

Если в доме протекает крыша или отваливается фасад, действовать нужно быстро. Управляющие компании часто затягивают процесс (особенно если организации выбрал застройщик), надеясь, что гарантийный срок истечет, после чего ремонт придется делать за счет средств фонда капитального ремонта (то есть из кармана жильцов).

Чтобы не допустить этого, используйте наш проверенный чек-лист.

Чек-лист: 5 шагов для взыскания ремонта с застройщика

• Шаг 1: Фиксация дефекта. Пригласите представителей застройщика. Они обязаны выйти на место и составить Акт осмотра, в котором будут зафиксированы все дефекты (трещины, протечки, неработающий лифт). Если застройщик игнорирует вызов, составьте акт самостоятельно с подписями двух-трех соседей (собственников). Также для составления акта можно привлечь управляющую организацию.
• Шаг 2: Проведение независимой строительно-технической экспертизы. Вызовите эксперта, который не только зафиксирует дефекты, но и установит их причину (нарушение обязательных требований и нормативов при строительстве) и рассчитает точную сметную стоимость устранения недостатков.
• Шаг 3: Направление досудебной претензии. Составьте грамотную претензию к застройщику. Приложите к ней копию заключения эксперта и Акт осмотра. Претензия отправляется ценным письмом по адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ, с описью вложения.
• Шаг 4: Ожидание ответа. По закону у застройщика есть сроки для добровольного устранения строительных недостатков (определяется ДДУ или соглашением с застройщиком; по закону - не более 45 дней).
• Шаг 5: Подача иска в суд. Если застройщик проигнорировал претензию или ответил отпиской («виновата УК, неправильно эксплуатировали»), подается исковое заявление. В суде можно требовать как безвозмездного устранения недостатков силами застройщика, так и выплаты денежной суммы на счет ТСН для самостоятельного проведения ремонта.
• Шаг 6: Судебное разбирательство. Иск рассматривается судом в заседаниях в присутствии сторон и третьих лиц. По спорам о качестве строительства суд, как правило, назначает судебную строительно-техническую экспертизу, расходы на проведение которой может возложить как на обеих сторон, так и на одну из сторон спора. 

Ответы на частые вопросы

В нашей практике мы регулярно сталкиваемся с типовыми вопросами от инициативных групп жильцов. Вот ответы на самые популярные из них.

Может ли один собственник подать иск к застройщику по общему имуществу?

Да. Верховный Суд РФ четко разъяснил: любой участник долевого строительства имеет право самостоятельно, без доверенностей от других соседей и без решения Общего собрания собственников (ОСС), обратиться с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества, так как он является сособственником этого имущества. Вместе с тем, дольщик не сможет обратиться в суд с иском о взыскании с застройщика денежных средств на устранение дефектов, так как такое получение денежных средств на личный счет собственника приведет к его неосновательному обогащению. Вопрос о возможности взыскания с застройщика неустойки за неисполнение решения суда об устранении дефектов общего имущества, если с иском обратился один из собственников, остается открытым. Неустойка за каждый день нарушения срока устранения дефектов, установленного решением суда, - это эффективный инструмент стимулирования застройщика исполнить решение суда. Однако удовлетворяют это требование не все суды, некоторые судьи также полагают, что взыскание неустойки в пользу одного из собственников приведет к неосновательному обогащению дольщика.

Однако, если собственник создадут ТСЖ (товарищество собственников жилья, недвижимости) - некоммерческую организацию, объединение собственников дома, то такая организация сможет обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств с застройщика для устранения дефектов своими силами. На практике это наиболее эффективный способ защиты при выявлении строительных недостатков общего имущества. В ходе судебного разбирательства назначается судебная экспертиза, которая установит наличие недостатков, а также стоимость их устранения. На основании экспертного заключения суд взыскивает деньги с застройщика в пользу ТСЖ. Деньги поступают на счет ТСЖ, которое вправе их использовать на оплату работ по устранению недостатков, закупку материалов и прочее (вопрос контроля за расходованием денежных средств может быть урегулирован уставом ТСЖ). 

При обращении ТСЖ с требованием об устранении дефектов (если ТСЖ не хочет взыскивать деньги и устранять их самостоятельно), товарищество может требовать установить неустойку за нарушение срока устранения. Неустойка будет взыскиваться на счет ТСЖ и использоваться на общие нужды дома. При этом возможность денежного взыскания, нарастающего с каждым днем, позволит добиться от застройщика реального исполнения решения суда.

Что делать, если Управляющая компания аффилирована с застройщиком и отказывается составлять акты?

Это классическая схема: «карманная» УК покрывает огрехи девелопера до конца гарантийного срока. В этом случае вы имеете право составить Акт осмотра комиссионно с соседями, а также обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и прокуратуру. Кроме того, дольщики вправе обратиться в суд без акта, в суде заявиться ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Судебный эксперт проведет комплексное исследование и установит наличие нарушений строительных норм.

Параллельно можно инициировать общее собрание собственников для смены управляющей компании или создания ТСЖ.

Гарантия на лифты и насосы - 3 года. Что, если они сломались на 4-й год?

По истечении гарантийного срока (но в пределах срока службы дома, установленного проектом, обычно это 10-50 лет), бремя доказывания переходит на собственников. Вы всё еще можете предъявить претензии застройщику, но вам придется за свой счет провести сложную экспертизу и доказать в суде, что скрытый заводской брак лифтового оборудования или ошибка монтажа возникли до передачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, у собственников квартир есть возможность обратиться с иском к управляющей организации, обслуживающей дом. Верховный суд РФ подчеркнул: сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирным домом, по содержанию общего имущества такого дома в надлежащем состоянии. Действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019).

Можно ли взыскать с застройщика неустойку и штраф за дефекты МОП?

При обращении ТСЖ с требованием об устранении дефектов (если ТСЖ не хочет взыскивать деньги и устранять их самостоятельно), товарищество может требовать установить неустойку за нарушение срока устранения. Неустойка будет взыскиваться на счет ТСЖ и использоваться на общие нужды дома. При этом возможность денежного взыскания, нарастающего с каждым днем, позволит добиться от застройщика реального исполнения решения суда.

Вопрос о возможности взыскания с застройщика неустойки за неисполнение решения суда об устранении дефектов общего имущества, если с иском обратился один из собственников, остается открытым. Удовлетворяют это требование не все суды, некоторые судьи полагают, что взыскание неустойки в пользу одного из собственников приведет к неосновательному обогащению дольщика.

Помощь профильных юристов в спорах с застройщиками

Судебные тяжбы с крупными строительными корпорациями по качеству МОП - это всегда сложный, многоуровневый процесс. Застройщики содержат штаты юристов, чья единственная цель - затянуть дело, оспорить результаты независимой экспертизы, назначить свою «ручную» судебную экспертизу и свести сумму компенсации к минимуму.

Самостоятельная борьба жильцов, как правило, заканчивается либо отказом в иске из-за процессуальных ошибок, либо присуждением мизерных сумм, которых не хватит даже на косметический ремонт подъезда.

Наши юристы специализируются на строительных спорах и защите прав дольщиков. Что мы делаем:

• Организуем выезд проверенного и аккредитованного строительного эксперта для фиксации недостатков (крыши, подвалы, лифты, фасады, вентиляция).
• Формируем неопровержимую доказательную базу и грамотно ведем досудебную подготовку.
• Берем на себя все переговоры с девелопером и Управляющей компанией.
• Помогаем инициативным группам подготовить все необходимые документы, провести общее собрание собственников и зарегистрировать ТСЖ.
• Полностью ведем дело в судах всех инстанций «под ключ» - от подачи иска до фактического получения денег на счет ТСЖ или принуждения застройщика устранить дефекты.
• Взыскиваем максимальные штрафы, неустойки и компенсируем все ваши судебные расходы за счет ответчика.

Не ждите, пока гарантийный срок истечет, а трещины на фасаде превратятся в аварийное состояние дома. Обратитесь к нашим экспертам прямо сейчас, чтобы получить правовой анализ ситуации в вашем жилом комплексе и разработать эффективную стратегию победы над застройщиком!