Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) - это всегда ожидание счастливого момента получения ключей. Однако радость дольщиков часто омрачается при первом же осмотре жилья. Кривые стены, продувающие стеклопакеты, дефекты вентиляции, сколы на плитке и некачественная разводка коммуникаций - с этими проблемами сталкиваются до 90% покупателей недвижимости в новостройках.
Законодательство, регулирующее споры дольщиков с девелоперами, предъявляет жесткие требования к процедуре фиксации и предъявления претензий. Действует специальный урезанный порядок, который серьезно ограничивает права граждан в пользу строительного бизнеса, если дольщик допускает малейшие ошибки на этапе фиксации брака.
В этой статье наши юристы подробно расскажут, как заставить застройщика исправить строительные недостатки за его счет, какие сроки установлены законом и что делать, если строительная компания игнорирует ваши требования.
Способы воздействия на застройщика: законные альтернативы
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, при обнаружении строительного брака у дольщика есть три законных пути решения проблемы. Выбор зависит от характера дефектов и готовности застройщика идти на контакт.
|
Вариант требования |
Плюсы |
Минусы |
Кому подходит |
|
Безвозмездное устранение недостатков силами застройщика |
Дольщик не тратит собственные деньги на ремонт и экспертизы на начальном этапе. |
Застройщик может затягивать сроки или нанять неквалифицированных рабочих, которые сделают ремонт некачественно. |
Тем, у кого есть запас времени, а дефекты не носят критического характера. Важно: в этом случае дольщик вправе требовать взыскания неустойки за нарушение срока устранения. |
|
Соразмерное уменьшение цены договора (денежная компенсация) |
Вы получаете реальные деньги на свой счет и можете нанять проверенную бригаду для качественного ремонта или отказаться временно от ремонта, если дефекты некритичные. |
Требует обязательного проведения независимой строительно-технической экспертизы и, в большинстве случаев, судебного разбирательства. Кроме того, при отсутствии документов, подтверждающих реальное проведение ремонта на полученные деньги, в большинстве случаев придется заплатить НДФЛ. |
Оптимальный вариант для тех, кто планирует делать качественный ремонт «для себя» и ценит время. |
|
Возмещение расходов на устранение дефектов своими силами |
Позволяет немедленно приступить к ремонту. |
Необходимо тщательно собирать и сохранять все чеки, договоры подряда и акты, а затем доказывать их обоснованность в суде. Кроме того, перед проведением необходимо правильно организовать и провести строительную экспертизу, которая установит наличие дефектов ДО ремонта, установит перечень необходимых работ (для доказывания причинно-следственных связей между дефектами и работами). Завершение работ также должно быть правильно зафиксировано. На практике ремонт по официальному договору с оформлением всех надлежащих документов стоит дороже. |
Подходит, если дефекты критические (например, прорыв трубы) и требуют немедленного вмешательства. |
Чек-лист: Что проверять при осмотре квартиры
Чтобы застройщик не смог заявить, что дефекты возникли по вашей вине уже после получения ключей, их необходимо выявить до или в момент подписания акта приема-передачи. Вместе с тем, требования об устранении скрытых дефектов, выявленных в ходе эксплуатации квартиры, могут быть заявлены позже, в течение гарантийного срока.
Например, потертости на стенах, окнах и т.д. (иные заметные при приемке дефекты) должны быть зафиксированы при приемке квартиры. Так как при заявлении данных требований позже застройщик может сослаться на то, что данные дефекты носят эксплуатационный характер. Требования по промерзанию углов, протечкам и т.д., которые носят конструктивный характер, могли быть не выявлены при приемке, могут быть заявлены после подписания акта по гарантии.
Важно: По действующим правилам, отказаться от подписания акта приема-передачи квартиры можно только при наличии существенных недостатков (которые делают жилье непригодным для проживания - например, отсутствие сквозных стен, окон, входной двери, неработающее отопление или канализация). Если дефекты несущественные (царапины, неровности), акт подписывается, но к нему обязательно прикладывается дефектовочная ведомость.
Используйте этот профессиональный чек-лист при осмотре объекта:
- Геометрия помещений: Проверка ровности стен, пола и потолка с помощью двухметрового правила или лазерного уровня. Отклонения по вертикали не должны превышать нормативные значения, установленные стандартами застройщика и Минстрой.
- Окна и остекление: Наличие царапин и окалин на стеклопакетах, целостность профиля, плотность прилегания уплотнителей, регулировка фурнитуры (окна не должны продувать).
- Двери: Качество установки входной и межкомнатных дверей. Дверное полотно не должно самопроизвольно открываться или закрываться. Наличие всех замков и ручек.
- Электрика: Проверка работоспособности всех розеток, выключателей, патронов. Проверка работы автомата в щитке. Тестирование под нагрузкой.
- Вентиляция: Проверка тяги в вентиляционных каналах на кухне и в санузлах при помощи анемометра или листа бумаги (при открытом окне). <
- Водоснабжение и отопление: Отсутствие подтеков на радиаторах и трубах, наличие запорной арматуры, правильность установки счетчиков. Наличие тепла в радиаторах (в отопительный сезон).
- Отделка (если предусмотрена): Качество укладки ламината/плитки (отсутствие пустот), ровность поклейки обоев, отсутствие сколов, трещин и загрязнений.
Пошаговый алгоритм: Как заставить застройщика устранить дефект
Если вы обнаружили дефекты, процедура их предъявления застройщику строго регламентирована. Любое отступление от алгоритма дает девелоперу легальное право затянуть процесс.
Шаг 1. Фиксация дефектов в акте осмотра
Все замечания должны быть занесены в акт осмотра (дефектовочную ведомость). Документ составляется в двух экземплярах и подписывается вами и уполномоченным представителем застройщика (требуйте доверенность на право подписи актов осмотра).
Шаг 2. Направление официальной претензии
После составления акта осмотра подготовьте письменную досудебную претензию. В ней укажите ссылки на пункты ДДУ, нормы Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 214-ФЗ. Потребуйте безвозмездного устранения недостатков.
Отправляйте претензию Почтой России ценным письмом с описью вложения (в описи укажите “претензия о ________суть требования__________ по договору участия в долевом строительстве № __ от ____ года”). Уведомление о вручении заказывать необязательно, достаточно распечатки информации о движении почтового отправления с сайта Почты России. На сайте Почты России можно отследить судьбу письма по почтовому идентификатору, указанному в квитанции.
Шаг 3. Контроль сроков устранения
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, дольщик вправе потребовать устранения выявленных строительных недостатков в разумный срок (это один из вариантов требований, которые может предъявить дольщик к застройщику в этом случае).
Если вы решили предоставить возможность застройщику исправить выявленные недочеты, то вам важно знать срок, в течение которого застройщик должен выполнить данные работы.
Законодатель в Законе № 214-ФЗ употребляет понятие "разумный срок". Отсутствие определенного четко в законе срока можно объяснить тем, что строительные недостатки могут иметь различный характер, а потому сроки устранения разных недостатков будут разными (для устранения мелких недочетов достаточно 1-2 дней, для серьезных дефектов потребуется месяц, например). Сроки выполнения строительных работ во многом зависят от объема необходимых восстановительных работ, а также от технологии их выполнения (например, в некоторых случаях для того чтобы приступить к второму этапу необходимо "выдержать" определенное время). Определить разумный срок "нестроителю" будет сложно. Поэтому мы рекомендуем при отсутствии знаний в области строительства привлекать специалиста. Во-первых, специалист выявит все допущенные отступления от строительных норм и условий договора. Во-вторых, он поможет установить разумные сроки устранения строительных недостатков в новостройке.
Также обратите внимание на условия вашего договора с застройщиком. В нем может быть установлен срок устранения дефектов (закон это не запрещает).
Если дольщик является потребителем (физическим лицом, которое приобретает недвижимость не для предпринимательских целей), то срок устранения недостатков не может быть более 45 дней.
При направлении застройщику претензии об устранении строительных недостатков укажите срок их устранения.
Что делать, если застройщик проигнорировал 45 дней или сделал ремонт плохо?
Если 45 дней истекли, а застройщик так и не приступил к ремонту, исправил только часть дефектов или сделал это некачественно, дольщик может обратиться в суд.
В судебном порядке вы можете потребовать:
- Безвозмездного устранения недостатков силами и средствами застройщиками (то есть в этом случае уже суд зафиксирует неисполнение застройщиком требования дольщика и установит перечень работ, а также срок для их устранения)
- Взыскания денежных средств на самостоятельное устранение недостатков (на основании независимой судебной строительно-технической экспертизы). Чтобы не ждать, когда застройщик устранит дефекты, вы можете взыскать денежные средства, даже если изначально предъявили застройщику требование об устранении недостатков.
- Неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (нарушение сроков выплаты) за каждый день просрочки
- Компенсацию морального вреда
- Штраф за отказ застройщика удовлетворить требования дольщика в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ)
- Возмещение расходов на юристов, экспертов и прочих судебных издержек
На практике наиболее действенный способ защиты - это предъявление денежного требования, так как решение суда при финансовой стабильности застройщика легче исполнить. Однако в некоторых случаях мы рекомендуем все-таки обращаться с требованием об устранении недостатков вместо денежного. Например, если дефекты являются дорогостоящими (стоимость их устранения значительно превышает лимит в 3 %, установленный законодателем) или трудно устранить своими силами (конструктивные дефекты панорамных окон, фасада, подземного паркинга и пр). Выбор способа защиты во многом зависит от обстоятельств дела. Если у вас возникли проблемы с качеством принятого жилья, паркинга или коммерческого помещения, не стоит откладывать, так как после истечения гарантийного срока придется устранять дефекты за свой счет. Не позволяйте застройщику экономить на качестве вашей недвижимости. Устранение строительного брака - это обязанность девелопера, за которую вы уже заплатили. Запишитесь на консультацию к юристу по ДДУ компании "Двитекс" прямо сейчас, и мы восстановим справедливость.