Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как заставить застройщика устранить дефекты или заплатить компенсацию?

  • 25 марта 2024
  • 13 минут
  • 4402
  • 52
Автор статьи
Вартанян Манук Овсепович
  • Руководитель отдела по работе с физическими лицами
  • Стаж: 10 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы строительный эксперт?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-специалист»!

30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.


К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.


Права дольщика при обнаружении дефектов

Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.

В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.

В какой срок застройщик должен устранить выявленные недочеты?

Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, дольщик вправе потребовать устранения выявленных строительных недостатков в разумный срок (это один из вариантов требований, которые может предъявить дольщик к застройщику в этом случае). 

Если вы решили предоставить возможность застройщику исправить выявленные недочеты, то вам важно знать срок, в течение которого застройщик должен выполнить данные работы.

Законодатель в Законе № 214-ФЗ употребляет понятие "разумный срок". Отсутствие определенного четко в законе срока можно объяснить тем, что строительные недостатки могут иметь различный характер, а потому сроки устранения разных недостатков будут разными (для устранения мелких недочетов достаточно 1-2 дней, для серьезных дефектов потребуется месяц, например). Сроки выполнения строительных работ во многом зависят от объема необходимых восстановительных работ, а также от технологии их выполнения (например, в некоторых случаях для того чтобы приступить к второму этапу необходимо "выдержать" определенное время). Определить разумный срок "нестроителю" будет сложно. Поэтому мы рекомендуем при отсутствии знаний в области строительства привлекать специалиста. Во-первых, специалист выявит все допущенные отступления от строительных норм и условий договора. Во-вторых, он поможет установить разумные сроки устранения строительных недостатков в новостройке.

Также обратите внимание на условия вашего договора с застройщиком. В нем может быть установлен срок устранения дефектов (закон это не запрещает).

Если дольщик является потребителем (физическим лицом, которое приобретает недвижимость не для предпринимательских целей), то срок устранения недостатков не может быть более 45 дней.

При направлении застройщику претензии об устранении строительных недостатков укажите срок их устранения.


 

Что делать, если застройщик не устраняет в установленный срок недостатки качества?


Подписывайтесь на наш чат в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

К сожалению, немногие застройщики добросовестно устраняют выявленные недостатки после получения претензии.

Если застройщик не устранит выявленные недостатки в квартире, то единственный способ заставить его устранить недостатки - обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении застройщика устранить допущенные дефекты. Если суд установит наличие строительных недостатков и соблюдение предусмотренных законом условий предъявления данных требований, то он вынесет решение в пользу дольщика. Однако исполнить решение суда об обязании застройщика устранить строительные недостатки будет непросто. К сожалению, реально работающего механизма исполнения неимущественных требований нет. Дольщику придется взаимодействовать с судебных приставами, не раз заказывать экспертизу, устанавливающую, что застройщик не устранил дефекты. В качестве дополнительной мотивации устранить строительные недостатки дольщик может взыскивать с застройщика неустойку за нарушение срока устранения недочетов.

Вместе с тем, дольщик может пойти другим, более простым путем. Закон устанавливает право дольщика требовать от застройщика не устранения строительных недостатков, а по своему выбору:

  • потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в этом случае с застройщика взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
или
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (в этом случае взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов на устранение недоделок)
Как показывает практика, максимально действенный способ защиты дольщика при нарушении застройщиком строительных норм - уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). В этом случае при наличии у застройщика денег дольщик может быстрее получить компенсацию строительных недостатков от застройщика и за счет этих денег привлечь опытную строительную бригаду для их устранения.

Взыскивая компенсацию строительных недостатков, дольщик, как правило, остается в плюсе по следующим причинам:
  • строительный эксперт считает рыночную стоимость работ и материалов зачастую "по верхней границе", то есть дольщик (при желании) может найти подрядчиков дешевле
  • дольщик-потребитель может взыскать с застройщика не только компенсацию будущих расходов, но штраф по закону о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда,  а также неустойку за нарушение срока выплаты компенсации до даты фактической выплаты
При этом добиться исполнения решения суда о взыскании денег в большинстве случаев проще, чем заставить застройщика устранить недостатки строительства. Кроме того, взыскав деньги, вы свободны в выборе более опытного подрядчика.


Исходя из нашего многолетнего опыта споров с застройщиком, мы рекомендуем обращаться с требованием об устранении недостатков в суд только в исключительных случаях. Например, если допущены недостатки, которые будет сложно устранить своими силами (допущены нарушения при выполнении фасадных, фундаментных, кровельных работ) или имеются недостатки общедомового имущества (суд откажет во взыскании компенсации в пользу дольщика, если недостаток "общий" для всего дома, в этом случае для того чтобы взыскать деньги с застройщика, необходимо создать товарищество собственников недвижимости, а вот обратиться с требованием об устранении недостатков общедомового имущества дольщик может).

Даже если вы уже направили претензию застройщику с требованием устранить недостатки, вы не лишены возможности выбрать другой способ возмещения и направить претензию с требованием выплаты компенсации (в заключении специалиста должна быть установлена стоимость восстановительных работ и материалов).


Что же делать в случае, если вы сомневаетесь в качестве строительства?

Как показывает наша практика, фактически в каждой новостройке застройщик допускает нарушение строительных норм, вопрос только в размере допущенных нарушений. Как правило, значительные нарушения застройщики допускают в квартирах с отделкой.  

Вместе с тем, некоторые нарушения качества объекта ДДУ не видны дольщику при осмотре, а выявляются при обследовании помещения с помощью специального оборудования (тепловизор, яркометр, шумомер и пр.). При этом раннее обнаружение многих скрытых недостатков помещения помогает дольщику избежать серьезных проблем в будущем (проблем с шумоизоляцией, теплопотерь, избыточной влажности, плесени и т.д.). 

Поэтому мы рекомендуем для обследования объекта долевого строительства привлечь специалиста - строительного эксперта с необходимым оборудованием. Стоимость таких услуг значительно меньше выгоды, которую дольщик может получить, обнаружив строительные недостатки помещения вовремя. 

Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные недостатки и некачественную отделку, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

52
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Рекомендуемые статьи
Все публикации

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх