Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Пункт об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры по ДДУ

Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %. 

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

В большинстве предлагаемых застройщиком к подписанию передаточных актов имеется пункт об отсутствии у участника строительства финансовых или иных претензий к застройщику, претензий по качеству и срокам. Стоит ли подписывать такой передаточный документ или требовать от застройщика исключения пункта об отсутствии претензий? Можно ли предъявить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку или компенсации за некачественную отделку, если согласно акту у дольщика нет претензий? В настоящей статье мы разберем последствия, которые влечет подписание дольщиком акта с пунктом об отсутствии претензий и ответим на возникающие у дольщиков в связи с этим вопросы.

Является ли пункт об отсутствии претензий прощением долга?

Согласно ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей (прощение долга). В этом случае обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга. Таким образом, прощение долга должно исходить от кредитора (кредитор уведомляет должника) и явно выражать волю кредитора, направленную на прекращение обязательств (должны быть указаны конкретные обязательства, которые прекращаются). 

Согласно ст. 9 ГК РФ  отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав.

Поэтому включение в передаточный акт фразы “Участник долевого строительства не имеет финансовых и иных претензий к Застройщику” не может рассматриваться как прощение долга и не влечет прекращение прав участника строительства при нарушении застройщиком обязательств по ДДУ.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры после подписания передаточного акта с пунктом  об отсутствии претензий прощением долга?

Как было отмечено ранее, данный пункт в передаточном акте не влияет на право дольщика на взыскание неустойки с застройщика, если имеется просрочка передачи объекта долевого строительства. В 99 % дел о взыскании неустойки, поступающих к нам, дольщики подписали акты с пунктом об отсутствии финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передачи. Все дела завершились в пользу дольщиков. Таким образом, если акт подписан после окончания срока передачи в ДДУ, то за данный период просрочки вы можете взыскать неустойку. 

А если в ДДУ предусмотрено право застройщика на перенос срока в одностороннем порядке, не повлияет ли такая формулировка в акте на взыскание неустойки?

Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Направление застройщиком уведомления о переносе сроков строительства не освобождает застройщика от обязанности по передаче объекта в установленный договором срок и ответственности за его нарушение. Застройщик освобождается от ответственности за просрочку только в случае, если дольщик подпишет дополнительное соглашение об изменении сроков или соглашение об отступном, а также на основании решений государственных органов (например, Правительство РФ освободило застройщиков в связи с пандемией от уплаты неустойки за период с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года).

Нельзя делать, если вы хотите взыскать с застройщика неустойку за просрочку:
  • подписывать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока передачи ДДУ
  • подписывать соглашение о зачете встречных требований или об отступном (например, некоторые застройщики предлагают выплатить без суда 20% от неустойки или передать машино-место)
  • подписывать договор уступки права требования неустойки (дольщик может уступить требования по ДДУ новому дольщику, но для того чтобы сохранить права требования к застройщику о выплате неустойки за предшествующий период, необходимо включить в договор уступки дополнительное условие)

Может ли дольщик взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки, если подписал акт с пунктом об отсутствии претензий по качеству?

Согласно ст. 756 ГК РФ, а также ст. 7  Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на объекты строительства устанавливается гарантийный срок 5 лет (на технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства). 

Также дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года. Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.

В течение гарантийного срока дольщик вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий по качеству, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.

Требуется консультация юриста по долевому строительству? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по ДДУ бесплатная!

Пункт об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры по ДДУ Пункт об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры по ДДУ

В большинстве предлагаемых застройщиком к подписанию передаточных актов имеется пункт об отсутствии у участника строительства финансовых или иных претензий к застройщику, претензий по качеству и срокам. Стоит ли подписывать такой передаточный документ или требовать от застройщика исключения пункта об отсутствии претензий? Можно ли предъявить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку или компенсации за некачественную отделку, если согласно акту у дольщика нет претензий? В настоящей статье мы разберем последствия, которые влечет подписание дольщиком акта с пунктом об отсутствии претензий и ответим на возникающие у дольщиков в связи с этим вопросы.

Является ли пункт об отсутствии претензий прощением долга?

Согласно ст. 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей (прощение долга). В этом случае обязательство считается прекращенным с момента получения должником уведомления кредитора о прощении долга, если должник в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга. Таким образом, прощение долга должно исходить от кредитора (кредитор уведомляет должника) и явно выражать волю кредитора, направленную на прекращение обязательств (должны быть указаны конкретные обязательства, которые прекращаются). 

Согласно ст. 9 ГК РФ  отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав.

Поэтому включение в передаточный акт фразы “Участник долевого строительства не имеет финансовых и иных претензий к Застройщику” не может рассматриваться как прощение долга и не влечет прекращение прав участника строительства при нарушении застройщиком обязательств по ДДУ.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры после подписания передаточного акта с пунктом  об отсутствии претензий прощением долга?

Как было отмечено ранее, данный пункт в передаточном акте не влияет на право дольщика на взыскание неустойки с застройщика, если имеется просрочка передачи объекта долевого строительства. В 99 % дел о взыскании неустойки, поступающих к нам, дольщики подписали акты с пунктом об отсутствии финансовых и иных претензий, в том числе по срокам передачи. Все дела завершились в пользу дольщиков. Таким образом, если акт подписан после окончания срока передачи в ДДУ, то за данный период просрочки вы можете взыскать неустойку. 

А если в ДДУ предусмотрено право застройщика на перенос срока в одностороннем порядке, не повлияет ли такая формулировка в акте на взыскание неустойки?

Положения договора, позволяющее перенести передачу квартиры в одностороннем порядке, противоречат ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ст. 310 Гражданского кодекса РФ.

Направление застройщиком уведомления о переносе сроков строительства не освобождает застройщика от обязанности по передаче объекта в установленный договором срок и ответственности за его нарушение. Застройщик освобождается от ответственности за просрочку только в случае, если дольщик подпишет дополнительное соглашение об изменении сроков или соглашение об отступном, а также на основании решений государственных органов (например, Правительство РФ освободило застройщиков в связи с пандемией от уплаты неустойки за период с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года).

Нельзя делать, если вы хотите взыскать с застройщика неустойку за просрочку:
  • подписывать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока передачи ДДУ
  • подписывать соглашение о зачете встречных требований или об отступном (например, некоторые застройщики предлагают выплатить без суда 20% от неустойки или передать машино-место)
  • подписывать договор уступки права требования неустойки (дольщик может уступить требования по ДДУ новому дольщику, но для того чтобы сохранить права требования к застройщику о выплате неустойки за предшествующий период, необходимо включить в договор уступки дополнительное условие)

Может ли дольщик взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки, если подписал акт с пунктом об отсутствии претензий по качеству?

Согласно ст. 756 ГК РФ, а также ст. 7  Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на объекты строительства устанавливается гарантийный срок 5 лет (на технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства). 

Также дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года. Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.

В течение гарантийного срока дольщик вправе обращаться с претензиями к застройщику в связи с выявленными строительными недостатками. Таким образом, подписание акта приема-передачи, даже с оговоркой об отсутствии претензий по качеству, не препятствует предъявлению требований к застройщику в части строительных недостатков в течение гарантийного срока.

Требуется консультация юриста по долевому строительству? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Первичная консультация юриста по ДДУ бесплатная!

Пункт об отсутствии претензий в акте приема-передачи квартиры по ДДУ
(48 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх