Мифы о приемке квартиры в новостройке

Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка квартиры или нежилого помещения в новостройке. Приемка объекта долевого строительства - важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке. Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем. В настоящей статье мы поговорим о мифах и заблуждениях дольщиков относительно процедуры приемки квартиры в новостройке с отделкой и без отделки.

Миф № 1. "Если вовремя не принять квартиру, то застройщик составит односторонний акт и я не смогу взыскать неустойку"

Нередко бывает, что по различным обстоятельствам дольщик не получает письмо от застройщика и пропускает срок для приемки. 

Таким образом, застройщик вправе составить односторонний акт только при существенном нарушении срока приемки со стороны дольщика - 2 месяца.

Такой односторонний акт означает, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком:

Вместе с тем, даже при составлении застройщиком одностороннего акта дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству в течение гарантийного срока, а также взыскать неустойку за просрочку за предшествующий период. Более того, односторонний акт может быть оспорен в суде.

Миф № 2 "Выявленные после приемки дефекты в новостройке придется устранять  уже самому"

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.  Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.

Миф № 3 "Нельзя предъявить денежное требование к застройщику до окончания срока устранения дефектов"

При обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика по своему усмотрению:

Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, по общему правилу дольщик может сразу предъявить к застройщику денежное требование об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов, не предоставляя застройщику время устранить дефекты самостоятельно. Вместе с тем, в ДДУ могут быть предусмотрены особые условия на данный счет, которые имеют различные последствия и практику применения. Поэтому рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом.

При неисполнении застройщиком требований дольщика в добровольном порядке дольщик вправе обратиться в суд.

Миф № 4 "Если в акте указано, что у меня отсутствуют претензии к застройщику, то я не смогу взыскать неустойку и предъявить претензии по качеству"

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков. Даже при наличии такой фразы вы сможете взыскать неустойку с застройщика и предъявить претензии по качеству в течение гарантийного срока. 

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). В случае таких сомнительных формулировок в акте мы не рекомендуем подписывать акт, не проконсультировавшись с юристом относительно последствий.

Миф № 5 "На приемку нужно обязательно пригласить специалиста"

В первую очередь отметим, что хороший специалист поможет выявить ряд скрытых строительных недостатков благодаря своему опыту, знаниям и специальному техническому оборудованию. Выявление некоторых скрытых дефектов до приемки квартиры помогает избежать серьезных проблем и затрат в будущем: во-первых, некоторые недостатки устранит застройщик после составления акта осмотра, то есть дольщику не придется тратиться на устранение самих дефектов; во-вторых, выявление и устранение некоторых недостатков позволит избежать больших расходов после проведения ремонта, так как в будущем придется не только устранять сами дефекты, но и восстанавливать дорогостоящий ремонт. Практика показывает, что в ряде случаев привлечение специалиста при приемке экономически целесообразно и выгодно дольщику.

Однако нередко расходы на оплату услуг приемщика бывают излишними. Например, если по опыту соседей понятно, что отделка выполнена застройщиком некачественно, при этом застройщик не устраняет дефекты по претензии длительное время. В этом случае лучше сразу заказать заключение эксперта, с которым можно обратиться в суд.

Миф № 6 "Обращаться в суд по дефектам в квартире без отделки нецелесообразно"

Безусловно количество и стоимость выявляемых дефектов в квартирах с отделкой больше, чем в квартире без отделки. Однако нередко конструктивные дефекты, не относящиеся к отделке, стоят очень дорого. 

Поэтому рекомендуем не делать поспешных выводов, а проконсультироваться со специалистом.