Можно ли взыскать неустойку по ДДУ?
Частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в виде неустойки за каждый день просрочки.
Вместе с тем, Постановлениями Правительства РФ № 423, 479, 1732 застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку передачи объектов в период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года и с 29.03.2022 по 30.06.2023 года. То есть данные периоды исключаются из расчета неустойки.
Читайте подробнее об исчислении неустойки по ДДУ в статье. В статье вы также найдете калькулятор неустойки по ДДУ, учитывающий нормы Постановлений Правительства РФ.
Когда можно подавать на неустойку по ДДУ?
Подать претензию и далее иск о взыскании неустойки по ДДУ можно с первого дня просрочки (если данный день не попадет в период освобождения застройщиков от уплаты неустойки, указанный выше). Но целесообразно предъявлять требование примерно через 1-2 месяца со дня начала просрочки (в зависимости от суммы начисленной неустойки).
Как правильно рассчитать неустойку по договору долевого участия (ДДУ от застройщика?
Закон № 214-ФЗ предусматривает разный размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства для юридических и физических лиц. Для граждан размер неустойки выше, чем для юридических лиц: для граждан установлен двойной размер неустойки.
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (для дольщиков-физических лиц):
Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставка рефинансирования, ДП – количество дней просрочки, 2 – двойной размер неустойки (пени), предусмотренный в том случае, когда участником долевого строительства является гражданин (часть 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)
Формула расчета неустойки по договору долевого участия за просрочку сдачи объекта по ФЗ-214 (для дольщиков-юридических лиц):
Н = СД * 1/300 * СР * ДП,
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР – ставки рефинансирования, ДП – количество дней просрочки
Читайте подробнее об исчислении неустойки по ДДУ в статье. В статье вы также найдете калькулятор неустойки по ДДУ, учитывающий нормы Постановлений Правительства РФ.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Что входит в цену иска по ДДУ?
Цена иска формируется в зависимости от того, какое требование предъявляется к застройщику.
Иск о взыскании неустойки за просрочку передачи:
- неустойка, предусмотренная ст. 6 Закона № 214-ФЗ
- убытки, если заявляются (например, расходы по найму жилья в период просрочки)
Иск о взыскании компенсации за строительные недостатки
- компенсации стоимости устранения строительных недостатков
- неустойка за нарушение срока выплаты компенсации (если заявляется)
- убытки, если заявляются (например, расходы по найму жилья в период устранения дефектов)
Иск о расторжении ДДУ и возврате денежных средств
- цена ДДУ, подлежащая возврату
- проценты за пользование денежными средствами (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ)
- проценты за нарушение срока возврата (ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ)
- убытки, если заявляются
В цену иска не включаются: компенсация морального вреда, потребительский штраф и судебные расходы.
Что делать, если застройщик не выплачивает неустойку?
При отказе застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика о выплате неустойки за просрочку, необходимо обратиться с иском о взыскании в суд. Читайте подробнее о процедуре взыскания неустойки с застройщика в статье нашего юриста.
Какая ставка применяется при расчете неустойки по ДДУ?
Если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в Законе № 214-ФЗ не сказано ни слова. Откуда же взялась ключевая ставка?
Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012 года по 31.12.2015 года составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015 года № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составляющей 11% (в формуле учитывается как 0,11). А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ). В нашем калькуляторе ставка рефинансирования обновляется в день принятия ЦБ РФ решения.
В связи с тем, что ставка рефинансирования так часто менялась за последние несколько лет, у дольщиков (и судов) возникли трудности при расчете неустойки по ДДУ, так как при длительном периоде просрочки появляется логичный вопрос: как рассчитать неустойку по ДДУ, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или можно подсчитать сумму по одной ставке, действовавшей на дату подписания акта приема-передачи или иную дату?
Отвечая на этот вопрос, можно отметить, что мнения юристов на этот счет разошлись, существует 3 позиции юристов относительно расчета неустойки по ДДУ, когда в период просрочки ставка рефинансирования менялась, каждая из позиций имеет свое юридическое обоснование и подкрепляется судебной практикой. Мы приведем на нашем сайте все позиции с обоснованием, а дольщик при подаче иска в суд о взыскании неустойки может выбрать ту методику расчета, которая ему наиболее выгодна (онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ, размещенный на нашем сайте, позволяет рассчитать неустойку любым из данных способов и сравнить результаты).
Позиция № 1: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по ставке, действующей на день исполнения обязательства: подписания акта, а если квартира еще не передана, то на дату подачи иска в суд
Исходя из формального толкования закона, величина СР определяется как ставка рефинансирования, установленная Центральным банком Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства. Так как исполнением обязательства застройщиком считается дата подписания акта приема-передачи, то дата исполнения обязательства равна дате подписания акта. Соответственно исходя из этой позиции юристы применяют ставку рефинансирования, действующую на дату подписания акта. А как быть, если иск о взыскании неустойки заявляется до подписания акта приема-передачи? Исходя из данной позиции по аналогии применяется ставка рефинансирования, действующая на дату подачи иска в суд, но такое толкование закона представляется уже очень широким.
Вы также можете сделать онлайн расчет неустойки по ДДУ по ставке рефинансирования, действующей на дату подписания акта приема-передачи (текущую дату) на калькуляторе пени за просрочку по ДДУ ниже, выбрав в поле “Применять ключевую ставку” значение “На день фактического исполнения”, калькулятор сам определит действующую в этот день ставку.
Позиция № 2: расчет неустойки по ДДУ осуществляется по периодам действия ставки рефинансирования в период просрочки
Данная позиция предполагает не формальное толкование закона, а применение принципов справедливости, а также применение по аналогии ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчете процентов, установленных данными статьями, применяется ставка, действующая в соответствующие периоды. Как рассчитать пени по ДДУ в соответствии с периодами действия ставки? Для этого нужно определить период просрочки в соответствии с нюансами, указанными выше, уточнить действующие в этот период ставки рефинансирования и количество дней действия каждой ставки рефинансирования, рассчитав пени по ДДУ по каждой ставке, далее полученные значения сложить. То есть формула расчета неустойки в этом случае будет выглядеть так:
Н = (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 1) * ДП № 1) + (СД * 1/300 (для юр лиц) или 1/150 (для физ лиц) * СР № 2) * ДП № 2) + ...
где Н – сумма неустойки по ДДУ, СД – сумма договора, СР № – каждая действующая в период ставка рефинансирования, ДП № – количество дней действия соответствующей ставки в период просрочки)
Вы также можете рассчитать размер неустойки по ДДУ по периодам действия ставки на онлайн-калькуляторе неустойки по договору долевого участия ниже, выбрав в поле “Применять ключевую ставку” значение “По периодам действия ставки”.
Позиция № 3: расчет неустойки по ДДУ осуществляется на основании ставки рефинансирования, действующей по состоянию на предусмотренный договором срок исполнения застройщиком своих обязательств по передаче истцу объекта долевого строительства.
Такой подход к расчету неустойки по ДДУ изложил Верховный суд РФ в определении от 24.10.2017 года по делу № 41-КГ17-26, отправив дело на новое рассмотрение в связи с неверным применением ставки рефинансирования и неверным расчетом неустойки. При этом при определении последнего дня срока передачи объекта долевого строительства дольщик должен учитывать особенности расчета срока, указанные выше.
В 2022 году в судебной практике преимущественно применяется последний подход к определению применяемой ключевой ставки.
Кроме того, согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.
Можно ли сейчас взыскать неустойку с застройщика?
Как было отмечено выше, если период просрочки передачи квартиры по ДДУ не совпадает с периодом освобождения застройщиков от уплаты неустойки на основании Постановлений Правительства РФ, то неустойку за просрочку можно взыскать с застройщика.
Приведем пример.
Срок передачи объекта по ДДУ 31.12.2021 года. Объект передан фактически 16.06.2022 года. Так как застройщик не уплачивает неустойку за период с с 29.03.2022 по 30.06.2023 года,
дольщик может взыскать с застройщика неустойку за период с 01.01.2022 по 28.03.2022 года. Рассчитайте неустойку по ДДУ онлайн на нашем калькуляторе.
Что можно взыскать с застройщика кроме неустойки?
Дольщик может взыскать с застройщика также:
- потребительский штраф
- компенсацию морального вреда
- компенсацию убытков (в определенных случаях)
- компенсацию стоимости устранения строительных дефектов (некачественной отделки)
- расходы на услуги юриста, оформление доверенности, проведение строительной экспертизы и иные судебные расходы
Сколько можно отсудить у застройщика за некачественный ремонт?
Сумма компенсации зависит от вида отделки, характера и объема выявленных дефектов. Мы накопили обширный практический опыт взыскания компенсации за некачественный ремонт по многим застройщикам в Москве и Московской области и на основании анализа судебной практики подготовили Калькулятор стоимости устранения строительных недостатков. Вы можете рассчитать приблизительную сумму компенсации, указав вид отделки, площадь квартиры и вашего застройщика.
Сколько платит застройщик за просрочку?
Частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в виде неустойки за каждый день просрочки.
Вместе с тем, Постановлениями Правительства РФ № 423, 479, 1732 застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку передачи объектов в период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года и с 29.03.2022 по 30.06.2023 года. То есть данные периоды исключаются из расчета неустойки.
Читайте подробнее об исчислении неустойки по ДДУ в статье. В статье вы также найдете калькулятор неустойки по ДДУ, учитывающий нормы Постановлений Правительства РФ.
Как взыскать с застройщика неустойку за просрочку?
Если дольщик имеет право требования к застройщику о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, то необходимо предъявить застройщику письменную претензию. Направляйте претензию по адресу застройщика, указанному в ЕГРЮЛ (адрес может измениться и не совпадать с адресом, указанным в ДДУ, будьте внимательны). При отказе застройщика добровольно удовлетворить требования дольщика о выплате неустойки за просрочку, необходимо обратиться с иском о взыскании в суд. Читайте подробнее о процедуре взыскания неустойки с застройщика в статье нашего юриста.
Когда можно требовать неустойку с застройщика?
Дольщик вправе требовать с застройщика выплаты неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Вместе с тем, Постановлениями Правительства РФ № 423, 479, 1732 застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку передачи объектов в период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года и с 29.03.2022 по 30.06.2023 года. То есть данные периоды исключаются из расчета неустойки.
Читайте подробнее об исчислении неустойки по ДДУ в статье. В статье вы также найдете калькулятор неустойки по ДДУ, учитывающий нормы Постановлений Правительства РФ.
При этом дольщик вправе требовать неустойку только за нарушение срока передачи объекта, но не за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию (обратите внимание, в ДДУ указывается 2 срока: за нарушение одного из них застройщик несет ответственность, а за нарушение другого - нет).
Что можно требовать от застройщика?
Дольщик вправе взыскать с застройщика:
- неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (если период просрочки не совпадает с периодом освобождения застройщиков от уплаты неустойки, установленным Постановлениями Правительства РФ)
- потребительский штраф за неисполнение требований во внесудебном порядке
- компенсацию морального вреда
- компенсацию убытков (в определенных случаях)
- компенсацию стоимости устранения строительных дефектов (некачественной отделки)
- расходы на услуги юриста, оформление доверенности, проведение строительной экспертизы и иные судебные расходы
- в определенных случаях дольщик может отказаться от исполнения ДДУ и требовать возврата цены ДДУ, а также уплаты процентов
Что делать, если застройщик нарушает сроки?
Закон № 214-ФЗ при нарушении застройщиком срока передачи объекта предоставляет дольщику право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ.
Кроме того, если срок передачи нарушен более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств.
Подробно о действиях дольщика при нарушении застройщиком срока передачи объекта мы рассказали в статье по ссылке.
Сколько раз застройщик может переносить сроки?
Законодательно не установлен лимит по количеству и продолжительности переноса срока передачи объекта застройщиком. При переносе срока передачи застройщик обязан письменно уведомить дольщика, в этом случае застройщик также предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение об изменении срока. Дольщику необходимо помнить, что подписание такого соглашения - это его право, а не обязанность.
Частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в виде неустойки за каждый день просрочки. Подписывая соглашение о переносе срока, дольщик лишается права на выплату неустойки.
Вместе с тем, Постановлениями Правительства РФ № 423, 479, 1732 застройщики освобождены от уплаты неустойки за просрочку передачи объектов в период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года и с 29.03.2022 по 30.06.2023 года. То есть данные периоды исключаются из расчета неустойки.
Читайте подробнее об исчислении неустойки по ДДУ в статье. В статье вы также найдете калькулятор неустойки по ДДУ, учитывающий нормы Постановлений Правительства РФ.
Как восстановить ДДУ?
Дольщик может получить копию ДДУ, обратившись в Росреестр (МФЦ) с соответствующим заявлением.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.