30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства. С многочисленными решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа). В данной статье мы проанализировали судебную практику по спорам с застройщиками о качестве строительства и систематизировали выводы судов, ответили на основные вопросы дольщиков по данной теме.
Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок, указанный в ДДУ и обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.
Для начала поговорим о действиях дольщика, если недостатки выявлены при приемке квартиры по ДДУ. При обнаружении недостатков дольщику нужно определить «характер» таких недостатков и определить их значимость и существенность.
Разумеется, в интернете можно найти много материала на эту тему, рекомендации по приемке квартиры с указанием, на что именно нужно обратить внимание. А также можно самостоятельно измерить всю площадь квартиры с измерительной лентой.
Только это подойдет для предъявления требования к добросовестному застройщику, который действительно устранит выявленные в ходе осмотра недостатки. Такой застройщик отправляет на осмотр объекта долевого строительства своего представителя, а не представителя управляющей компании, составляет акт осмотра или, так называемый, дефектовочный акт, фиксирует недоделки, указывает срок для их устранения и действительно их устраняет.
Однако, учитывая, что застройщики крайне редко добросовестно устраняют все выявленные недостатки по претензии от дольщика, а еще реже делают это качественно, дольщику необходимо быть готовым к тому, что по окончании срока для устранения недостатков дольщик будет вынужден обратиться с иском в суд. Помните, что деятельность застройщика направлена на извлечение прибыли, а не на растрату и увеличение долга, некоторые застройщики намеренно избирают такую тактику: менеджеры крайне вежливо общаются с дольщиком, уверяют о том, что претензия дольщика принята, уже направлено распоряжение рабочим устранить все недостатки, работы ведутся, скоро будут все “недоделки” устранены и дольщик приглашен на приемку, а потом по почте дольщики получают односторонний акт и в суде юристы застройщика на основании документов убеждают судью, что дольщик уклонялся от приемки квартиры, тем самым снижая неустойку за просрочку передачи.
Поэтому вместо того, чтобы доверять многочисленным сомнительным обещаниям застройщика, мы советуем пригласить на осмотр квалифицированного специалиста - строительно-технического эксперта, который сможет с помощью специальных дорогостоящих приборов установить фактическую площадь квартиры, выявить все имеющиеся нарушения строительных норм при строительстве и отделке квартиры, а также составит заключение об имеющихся недостатках.
Часто для дольщика, не обладающего специальными познаниями в сфере строительства, многие строительные недостатки не видны при приемке, о них дольщики узнают в процессе ремонта или эксплуатации квартиры. При этом оплата услуг специалиста экономит дольщику значительные суммы на ремонт.
Однако если вы не позвали специалиста на этапе приемки, но выявили недостатки в уже принятой квартире, вы тоже может предъявить претензии к застройщику в рамках гарантийного срока. О том, как потребовать от застройщика устранить недостатки по гарантии или получить компенсацию их устранения, мы расскажем дальше в статье.
Прежде чем пригласить эксперта, следует понимать, на что можно рассчитывать. В зависимости от типа отделки квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные (существует 3 отделки: без отделки, с черновой либо с чистовой отделкой). При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах.
Если при приемке выявлены существенные недостатки, квартиру можно не принимать. Наиболее важный момент касается понятия «существенного» недостатка. Исходя из преамбулы Закона «О защите прав потребителей», применяемого частично к отношениям в сфере долевого строительства, под существенным недостатком товара понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
В иных случаях объект долевого строительства нужно обязательно принять, чтобы стать “уклонистом”, так как необоснованное уклонение дольщика от приемки квартиры освобождает застройщика от ответственности за просрочку передачи объекта ДДУ, то есть суд на этом основании может снизить размер неустойки за просрочку передачи квартиры или отказать во взыскании неустойки.
Если застройщик сдал дом и передал объект долевого строительства дольщику с существенными недостатками качества дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать возврата денег. Однако мы советуем это делать в исключительных случаях по следующим причинам: во-первых, понятие “существенность” носит оценочный характер, поэтому во многом признание недостатка существенным будет зависеть от убеждения судьи, во-вторых, данный судебный процесс длительный, в том числе в связи с возможным проведением судебной экспертизы, в-третьих, в итоге застройщик может оказаться неплатежеспособным (в том числе в связи со сроком рассмотрения дела), и дольщик останется без квартиры и денег.
Поэтому мы советуем дольщикам не прибегать к такой крайней мере, а воспользоваться иными правами, предусмотренными законом.
Дольщик, исходя из Закона № 214-ФЗ, вправе потребовать:
Решения суда об устранении недостатков на практике трудно исполнимы, так как исполняют подобные решения также судебные приставы, которые некомпетентны в вопросах строительства, и не могут оценить объем и качество выполненных застройщиком работ. Кроме того, дольщик в этом случае потратит много времени и усилий на взаимодействие с судебными приставами. И при этом качество выполняемых застройщиком “бесплатно” работ зачастую очень низкое.
Разница в двух следующих вариантах заключается в следующем. В последнем случае дольщик требует возмещения тех расходов, которые он уже фактически понес, то есть в этом случае дольщику нужно доказать, что данные недостатки были допущены застройщиком (до выполнения работ пригласить эксперта, уведомив предварительно застройщика о вызове эксперта и пригласив его на совместный осмотр). В дальнейшем заключить договор и оплатить стоимость работ по устранению недостатков (перечень работ в договоре подряда должен соответствовать перечню работ в заключении специалиста), а затем обратиться в суд с требованием возместить компенсацию. В данном случае очень важно доказать, что вы оплатили расходы по устранению именно допущенных застройщиком недостатков, а не решили сделать новый ремонт за счет застройщика. При соразмерном уменьшении цены ДДУ дольщик требует выплатить стоимость недостатков, которая оценивается экспертами, то есть среднерыночную стоимость устранения строительных недостатков, которые допустил застройщик. При этом если эксперт посчитает стоимость строительных недостатков по верхней планке цены на подобные материалы и работы, то такой способ защиты будет выгоднее дольщику.
Приняв объект с дефектами, не препятствующими использованию квартиры по назначению, предъявить требование о возмещении стоимости устранения строительных недостатков можно в течение гарантийного срока, установленного законом.
Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
В случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока дольщик направляет застройщику претензию. Интересен вопрос срока устранения строительных недостатков застройщиком. Закон определяет, что они должны быть устранены в разумные сроки. В связи с тем, что критериев “разумности” срока нет, если в ДДУ не определен срок устранения недостатков, то разумный срок определяет сам дольщик, исходя из характера недостатков. Однако мы советуем предоставлять застройщику срок для устранения не менее 10 дней.
Срок устранения обязательно нужно указать в претензии, иначе разумность уже будет определять застройщик (как правило, застройщик ориентируется на срок, установленный Законом о защите прав потребителей для устранения недостатков работ, - 45 дней.
На практике, если застройщик никак не реагирует на претензию дольщика, то суды исходят из того срока, который указал дольщик. Если застройщик предлагает устранить недостатки, но указывает срок для устранения. В этом случае, если стороны о сроке не договорятся, разумность срок определит суд. Если дольщик вместо устранения недостатков предъявляет денежные требования к застройщику, то в этом случае нужно исходить из общего срока выполнения требований потребителя - 10 дней.
Если застройщик отказывается устранять недостатки, единственное, что остается дольщику, - это обращаться в суд с требованием к застройщику об устранении недостатков или выплате денежных средств соответственно (уменьшении цены ДДУ или возмещении понесенных дольщиком расходов на устранение строительных недостатков). Судебный процесс занимает примерно от 2 месяцев и более. Если при рассмотрении иска будет назначена судебная экспертиза, то по практике такое дело может длиться от 6 месяцев и более. После вынесения решения суда дольщику необходимо его исполнить: получить исполнительный лист для принудительного исполнения (если застройщик не исполняет решение суда добровольно), обратиться с ним в службу судебных приставов (если требование денежное, то лучше в первую очередь обратиться в банк, в котором открыт счет у застройщика).
Отвечая на первый вопрос, исходя из нашей практики по таким делам, можно сказать, что проведение ремонта не является помехой при выявлении недостатков строительства при наличии сложных и точных приборов у специалиста, а также соответствующих знаний. Однако в этом случае перед экспертом должна стоять также задача выявить причину строительных недостатков (были ли они допущены при строительстве дома или этот недостаток возник в результате некачественных строительных работ, произведенных уже дольщиком или привлеченным им подрядчиком). Исходя из ответа на данный вопрос будет определен надлежащий ответчик.
Что касается второго вопроса, ситуация аналогичная, но так как при рассмотрении дела судебную экспертизу назначает суд и выбирает экспертную организацию суд, то трудно определить, сможет ли данный эксперт выявить причину возникших недостатков и определить их после проведения ремонта (а ответ на данный вопрос имеет большое значение), поэтому мы не рекомендуем дольщикам до проведения судебной экспертизы проводить существенные изменения в квартире (вы можете в ней проживать, расставлять мебель).
Отметим, что каждый случай индивидуален, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории переписки и других взаимоотношений с застройщиком.
Получите официальное уведомление от застройщика о готовности квартиры к передаче, кроме звонков от застройщика и смс. Обязанность по принятию помещения возникает у дольщика только с момента получения данного письменного уведомления, срок на принятие - 7 дней (иной срок может быть установлен ДДУ).
Если по какой-то причине вас не записывают в этот срок, отправьте по этому поводу письмо застройщику - сообщение о готовности явиться в указанный срок для приемки с просьбой назначить дату.
Фиксируйте все недостатки. Это работает. Добросовестное поведение участника – залог успешного результата.
И помните, что принятие вами квартиры не освобождает застройщика от ответственности. После приемки можно заказать заключение специалиста, обратиться в суд и взыскать с застройщика стоимость выявленных строительных недостатков.
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.