Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91  Пн - Пт с 9:00 до 21:00
                         Cб с 10:00 до 14:00

Судебные споры с застройщиком по качеству

23.06.2019
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Судебные споры с застройщиком по качеству строительства


Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан:

  1. передать объект долевого строительства в срок, указанный в ДДУ;

  2. обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В связи с особенностями долевого строительства  практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику по качеству квартиры в связи с некачественными окнами, неровными стенами. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.

Для начала поговорим о действиях дольщика, если недостатки выявлены при приемке квартиры по ДДУ. Для начала при обнаружении недостатков дольщику нужно определить «характер» таких недостатков и определить их значимость и существенность. Разумеется, в интернете можно найти много материала на эту тему, рекомендации по приемке квартиры с указанием, на что именно нужно обратить внимание. А также можно самостоятельно измерить всю площадь квартиры с измерительной лентой. Только это подойдет для предъявления требования к добросовестному застройщику, который действительно устранит выявленные в ходе осмотра недостатки. Такой застройщик отправляет на осмотр объекта долевого строительства своего представителя, а не представителя управляющей компании, составляет акт осмотра или, так называемый, дефектовочный акт, фиксирует недоделки, указывает срок для их устранения и действительно их устраняет. Однако, учитывая, что застройщики крайне редко добросовестно устраняют все выявленные недостатки по претензии от дольщика, а еще реже делают это качественно, дольщику необходимо быть готовым к тому, что по окончании срока для устранения недостатков дольщик будет вынужден обратиться с иском в суд. Помните, что деятельность застройщика направлена на извлечение прибыли, а не на растрату и увеличение долга, некоторые застройщики намеренно избирают такую тактику: менеджеры крайне вежливо общаются с дольщиком, уверяют о том, что претензия дольщика принята, уже направлено распоряжение рабочим устранить все недостатки, работы ведутся, скоро будут все “недоделки” устранены и дольщик приглашен на приемку,  а потом по почте дольщики получают односторонний акт и в суде юристы застройщика на основании документов убеждают судью, что дольщик уклонялся от приемки квартиры, тем самым снижая неустойку за просрочку передачи. Поэтому вместо того, чтобы доверять многочисленным сомнительным обещаниям застройщика, мы советуем пригласить на осмотр квалифицированного специалиста - строительно-технического эксперта, который сможет с помощью специальных дорогостоящих приборов установить фактическую площадь квартиры, выявить все имеющиеся нарушения строительных норм при строительстве и отделке квартиры, а также составит заключение об имеющихся недостатках. Часто для дольщика, не обладающего специальными познаниями в сфере строительства, многие строительные недостатки не видны при приемке, о них дольщики узнают в процессе ремонта или эксплуатации квартиры, поэтому, при этом оплата услуг специалиста экономит дольщику значительные суммы на ремонт. Однако если вы не позвали специалиста на этапе приемки, но выявили уже недостатки в квартире, вы тоже может предъявить претензии к застройщику в рамках гарантийного срока. О том, как потребовать от застройщика устранить недостатки по гарантии или получить компенсацию их устранения, мы расскажем дальше в статье.

Прежде чем пригласить эксперта, следует понимать, на что можно рассчитывать. В зависимости от типа отделки квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные (существует 3 отделки: без отделки, с черновой либо с чистовой отделкой). При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах. Если при приемке выявлены существенные недостатки, квартиру можно не принимать. Наиболее важный момент касается понятия «существенного» недостатка. Исходя из преамбулы Закона «О защите прав потребителей», применяемого частично к отношениям в сфере долевого строительства, под существенным недостатком товара понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В иных случаях объект долевого строительства нужно обязательно принять, чтобы стать “уклонистом”, так как необоснованное уклонение дольщика от приемки квартиры освобождает застройщика от ответственности за просрочку передачи объекта ДДУ, то есть суд на этом основании может снизить размер неустойки за просрочку передачи квартиры или отказать во взыскании неустойки.


Какие требования вправе предъявить к застройщику дольщик, обнаруживший недостатки в квартире?

Если застройщик сдал дом и передал объект долевого строительства дольщику с существенными недостатками качества дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать возврата денег. Однако мы советуем это делать в исключительных случаях по следующим причинам: во-первых, понятие “существенность” носит оценочный характер, поэтому во многом признание недостатка существенным будет зависеть от убеждения судьи, во-вторых, данный судебный процесс длительный, в том числе в связи с возможным проведением судебной экспертизы, в-третьих, в итоге застройщик может оказаться неплатежеспособным (в том числе в связи со сроком рассмотрения дела), и дольщик останется без квартиры и денег.

Поэтому мы советуем дольщикам не прибегать к такой крайней мере, а воспользоваться иными правами, предусмотренными законом.

Дольщик, исходя из Закона № 214-ФЗ, вправе потребовать:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Решения суда об устранении недостатков на практике трудно исполнимы, так как исполняют подобные решения также судебные приставы, которые некомпетентны в вопросах строительства, и не могут оценить объем и качество выполненных застройщиком работ. Кроме того, дольщик в этом случае потратит много времени и усилий на взаимодействие с судебными приставами. И при этом качество выполняемых застройщиком “бесплатно” работ зачастую очень низкое.

Разница в двух последних вариантах заключается в следующем. В последнем случае дольщик требует возмещения тех расходов, которые он уже фактически понес, то есть в этом случае дольщику нужно доказать, что данные недостатки были допущены застройщиком (до выполнения работ пригласить эксперта, уведомив предварительно застройщика о вызове эксперта и пригласив его на совместный осмотр). В дальнейшем заключить и оплатить стоимость работ по устранению недостатков (перечень работ в договоре подряда должен соответствовать перечню работ в заключении специалиста), а затем обратиться в суд с требованием возместить компенсацию. снизить? А в первом случае дольщик требует выплатить стоимость недостатков, которая оценивается экспертами, то есть среднерыночную стоимость устранения строительных недостатков, которые допустил застройщик.

А что делать, если вы все-таки положились на свои собственные знания и убеждения и не пригласили на осмотр специалиста? И более того, произвели ремонт?

Приняв  объект с дефектами, не препятствующими использованию квартиры по назначению, предъявить требование о возмещении стоимости устранения строительных недостатков можно в течение гарантийного срока, установленного договором долевого участия. В силу части 6 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантийный срок составляет 5 лет с даты передачи объекта долевого строительства, за исключением гарантии на технологическое и инженерное оборудования, входящее в состав такого объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование - 3 года и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта. Договор долевого участия может увеличить гарантийный срок, но не уменьшить.

В случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока дольщик направляет застройщику претензию. Интересен вопрос срока устранения строительных  недостатков застройщиком. Закон определяет, что они должны быть устранены в разумные сроки. В связи с тем, что критериев “разумности” срока нет, срок определяет сам дольщик исходя из характера недостатков, однако мы советуем предоставлять застройщику срок для устранения не менее 10 дней. Срок устранения обязательно нужно указать в претензии, иначе разумность уже будет определять застройщик, исходя из срока, установленного Законом о защите прав потребителей для устранения недостатков работ (не более 45 дней). На практике, если застройщик никак не реагирует на претензию дольщика, то суды исходят из того срока, который указал дольщик. Если застройщик предлагает устранить недостатки, но указывает срок для устранения, то здесь уже, если стороны о сроке не договорятся, разумность срок определит суд. Если дольщик вместо устранения недостатков предъявляет денежные требования к застройщику, то в этом случае нужно исходить из общего срока выполнения требований потребителя - 10 дней.

Застройщик не устраняет недостатки: что делать?

Если застройщик отказывается устранять недостатки, единственное, что остается дольщику, это обращаться в суд с требованием к застройщику об устранении недостатков или выплате денежных средств соответственно. Судебный процесс занимает от 2 месяцев и более. Если при рассмотрении иска будет назначена судебная экспертиза, то по практике такое дело может длиться от 6 месяцев и более. После вынесения решения суда дольщику необходимо его исполнить: получить исполнительный лист для принудительного исполнения (если застройщик не исполняет решение суда добровольно), обратиться с ним в службу судебных приставов (если требование денежное, то лучше в первую очередь обратиться в банк, в котором открыт счет у застройщика).

Часто у дольщиков также возникают следующие вопросы: Что делать, если недостатки обнаружены после ремонта? Можно ли делать ремонт до выезда специалиста/судебной экспертизы/вынесения решения суда?

Отвечая на первый вопрос, исходя из нашей практики по таким делам, можно сказать, что проведение ремонта не является помехой при выявлении недостатков строительства при наличии сложных и точных приборов у специалиста, а также соответствующих знаний. Однако в этом случае перед экспертом должна стоять также задача выявить причину строительных недостатков (были ли они допущены при строительстве дома или этот недостаток возник в результате некачественных строительных работ). Исходя из ответа на данный вопрос будет определен надлежащий ответчик. Что касается второго вопроса, ситуация аналогичная, но так как при рассмотрении дела судебную экспертизу назначает суд и выбирает экспертную организацию суд, то трудно определить, сможет ли данный эксперт выявить причину возникших недостатков и определить их после проведения ремонта (а ответ на данный вопрос имеет большое значение), поэтому мы не рекомендуем дольщика до проведения судебной экспертизы проводить существенные изменения в квартире.

Подводя итог, отметим, что каждый случай индивидуален, зависит от условий договора, характера выявленных недостатков, истории переписки и других взаимоотношений с застройщиком. Получите официальное уведомление от застройщика о готовности квартиры к передаче, кроме звонков от застройщика и смс. Обязанность по принятию помещения возникает у дольщика только с момента получения данного письменного уведомления, срок на принятие - 7 дней (иной срок может быть установлен ДДУ). Если по какой-то причине вас не записывают в этот срок, отправьте по этому поводу письмо застройщику - сообщение о готовности явиться в указанный срок для приемки с просьбой назначить дату. Фиксируйте все недостатки. Это работает. Добросовестное поведение участника – залог успешного результата. И помните, что принятие Вами квартиры не освобождает застройщика от ответственности. После приемки можно заказать заключение специалиста, обратиться в суд и взыскать с застройщика стоимость выявленных строительных недостатков.


Пошаговая инструкция: что делать дольщику, если обнаружены недостатки до приемки

  1. На осмотр квартиры желательно пригласить строительного эксперта для подготовки заключения о качестве передаваемой недвижимости, при этом до даты приемки необходимо направить заблаговременно телеграмму застройщику с уведомлением о проведении осмотра специалистом.

  2. После обнаружения недостатков составляется акт осмотра (дефектовочный акт), в котором фиксируются строительные недостатки.

  3. Дольщик направляет застройщику ценным письмом с описью претензию об устранении. До устранения недостатков не принимает квартиру. Возможно, с застройщиком подписывается соглашение, определяющее сроки устранения недостатков.

  4. В случае неустранения недостатков в срок, указанный в претензии, желательно отправить застройщику повторную претензию.

  5. Если вторая претензия также не подействует на застройщику, дольщику необходимо обратиться в суд с иском, приложив заключение специалиста (о котором говорилось выше), либо ходатайствовать в суде о проведении судебной экспертизы.

  6. Судебный процесс

  7. Исполнение решения суда


Пошаговая инструкция: что делать дольщику, если обнаружены недостатки до приемки

  1. Направить заблаговременно телеграмму застройщику с уведомлением о проведении осмотра объекта долевого строительства специалистом и просьбой обеспечить явку специалиста.

  2. Провести осмотр объекта недвижимости специалистом с фотофиксацией, составлением акта осмотра, далее получить заключение от специалиста о выявленных недостатках строительства; а в случае если дольщик планирует предъявлять денежные требования к застройщику, то также с оценкой рыночной стоимости устранения данных недостатков.

  3. Дольщик направляет ценным письмом с описью застройщику претензию об устранении недостатков или с денежными требованиями (для требования к застройщику о возмещении расходов дольщику необходимо предварительно заключить договор подряда и оплатить работы по устранению недостатков сторонним подрядчиком). В претензии желательно указать, что данная претензия направляется застройщику по гарантии, привести расчет гарантийного срока.

  4. По истечении 10 дней, если застройщик не исполняет требования дольщику, необходимо обратиться в суд с иском об обязании застройщика устранить недостатки или о взыскании компенсации за недостатки застройщика (иск об уменьшении цены ДДУ или о возмещении расходов). К иску нужно приложить заключение специалиста и подтверждение уведомления застройщика об осмотре, а также направления застройщику претензии. Помните, что дольщик вправе также предъявить к застройщику требование о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов (расходов на оплату услуг специалиста, юриста, расходы на удостоверение доверенности), неустойки за просрочку исполнения обязательства и штрафа за неисполнение законных требований потребителя в добровольном порядке.

  5. Судебный процесс

  6. Исполнение решения суда

Подробнее об услугах юриста по спорам о качестве строительства читайте здесь. Споры по ДДУ о качестве строительства в суде общей юрисдикции или в арбитраже. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после поступления денег на счет клиента! Комплексные услуги: юрист и строительно-технический эксперт. Подробнее об услугах юристов по взысканию неустойки за просрочку по ДДУ читайте здесь. Если вас интересуют юридические услуги по расторжению ДДУ, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(4 голоса)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх