Загрузка
Юридические услуги: Частным лицам и Бизнесу
Русский English
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Онлайн
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Личный кабинет
+7 (495) 223-48-91
Меню
Юридические услуги
Частным лицам Бизнесу
+7 (495) 223-48-91
Заказать звонок
Работаем
Пн-Пт с 9:00 до 21:00
Сб с 10:00 до 14:00
Онлайн
Русский English

Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с ипотекой?

  • 7 апреля 2024
  • 11 минут
  • 3910
  • 5
Автор статьи
Бычков Игорь Сергеевич
  • Юрист
  • Стаж: 8 лет
Публикуем только проверенную информацию

Вы строительный эксперт?
Заработайте больше, приняв участие в партнерской программе «юрист-специалист»!
Узнать подробнее

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ, предусмотренные ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ не начисляется за период с 29.03.2022 по 30.06.2023 года (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732).. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ, предусмотренные ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. При этом дольщик не лишается возможности расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если срок просрочки более 2 месяцев.

В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора процентов при расторжении ДДУ. Поэтому при расчете процентов калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде расчета процентов дни, попадающие в указанный период. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает проценты при расторжении ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.

Читайте также: Правовые последствия для дольщиков в связи с принятием Постановления Правительства РФ № 479 от 26.03.2022 года
Читайте также: Правовые последствия для дольщиков в связи с принятием Постановления Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года

Ситуация, когда застройщик задерживает сроки передачи объекта долевого строительства, вызывает у непрофессиональных инвесторов стресс и переживания относительно сохранности вложенных средств. Однако ситуация становится вдвойне неприятной и экономически невыгодной, когда дольщик купил новостройку с использованием кредитных средств (как принято говорить, “в ипотеку”). То есть дольщик объект недвижимости еще не получил, но при этом уже выплачивает банку большие проценты за пользование кредитными средствами. В связи с этим дольщики, купившие квартиры в ипотеку, при просрочке строительства задаются вопросом: а можно ли расторгнуть ДДУ с ипотекой и какие риски такого расторжения? 

Для начала отметим, что приобретение недвижимости с использованием кредитных средств не лишает дольщика права расторжения ДДУ при наличии оснований для одностороннего отказа от ДДУ. При этом основания для расторжения и расчет взыскиваемых процентов для расторжения ДДУ с ипотекой не имеют особенностей. Порядок расторжения в целом такой же, как и при расторжении ДДУ без кредитных средств, за исключением некоторых особенностей о которых мы поговорим ниже. Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика мы подробно описали здесь.

Особенность расторжения ДДУ с ипотекой заключается в том, что в ДДУ с использованием кредитных средств, как правило, содержится условие, обязывающее при расторжении договора вернуть часть денежных средств (полученных от банка) на счет банка в качестве погашения кредита. Поэтому при расторжении ДДУ с ипотекой дольщик в уведомлении об отказе от ДДУ должен указать не только свои банковские данные, но и данные счета банка (они указываются также в договоре участия в долевом строительстве), а также указать суммы, перечисляемые на счет банка и на счет дольщика, данные кредитного договора. Банку перечисляется только сумма внесенных кредитных средств в счет стоимости недвижимости, за вычетом уже погашенной дольщиком суммы кредита, то есть остаток по кредиту (уточнить его можно, получив в банке выписку по ссудному счету). На проценты за пользование денежными средствами, полагающиеся дольщику по ФЗ № 214, банк претендовать не может. Однако застройщик может перевести все денежные средства на расчетный счет дольщика, несмотря на указанные требовании в заявлении, в этом случае дольщик уже после получения денежных средств должен сам рассчитаться с банком по кредитному договору. Кроме того, если застройщик не исполняет обязательства по возврату денег в досудебном порядке и дольщик вынужден обратиться в суд для взыскания, то в этом случае деньги также будут взысканы только на счет дольщика.

Опишем вкратце порядок расторжения ДДУ с ипотекой:

  1. Направление застройщику заявления о расторжении ДДУ с указанием двух получателей денежных средств, сумм, которые подлежат перечислению каждому из них, реквизитов для перечисления.

  2. Если застройщик не возвращает деньги либо выплачивает не все причитающиеся дольщику суммы, потребуется обращение в суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств: подготовка и подача иска в суд, отслеживание движения дела, участие в судебных заседаниях, при необходимости - обжалование решения суда, получение решения суда и исполнительного листа, если застройщик не исполняет решение суда добровольно.

  3. Исполнение решения суда о взыскании денежных средств с застройщика в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве.

  4. После исполнения решения суда либо после возврата денежных средств застройщиком в досудебном порядке необходимо произвести взаиморасчеты с банком: написать заявление о досрочном погашении кредита, получить расчет процентов на дату расторжения, выплатить денежные средства исходя из расчета для погашения кредита (если застройщик какие-то суммы перечислял банку, то уточнить поступление данных денежных средств), получить справку о погашении кредита. Чем раньше дольщик обратиться в банк для досрочного погашения кредита и взаиморасчетов, тем меньшую сумму процентов за пользование денежными средствами заплатит.

Многих дольщиков интересует вопрос: Нужно ли подавать заявление в Росреестр о регистрации расторжения ДДУ? 

На самом деле, регистрация расторжения ДДУ - это забота скорее застройщика, который заинтересован в дальнейшей продаже объекта долевого строительства, для дольщика зарегистрированный договор не является обременением, при одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве договор прекращает свое действие с даты направления уведомления о расторжении, дата регистрации расторжения значения не имеет.


Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
  • Судебная практика
  • Советы юристов
  • Полезные инструкции
  • Бесплатные консультации юриста онлайн
  • Cкидка на услуги за подписку

Также дольщики часто спрашивают: Можно ли взыскать с застройщика уплаченные проценты по кредиту? 

Статья 10 ФЗ № 214 предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. 

При этом судебная практика во взыскании убытков в виде процентов по кредиту отказывает по следующим причинам: 

1) не усматривается причинно-следственная связь между нарушением срока по ДДУ и выплатой процентов по кредиту (кредитный договор заключался не вследствие нарушения застройщиком срока, а по воле дольщика в связи с необходимостью получения денежных средств для инвестирования в строительство, уплата процентов является следствием заключения кредитного договора, а не нарушения срока строительства. Иначе одинаковое нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства будет иметь разные последствия для дольщика в зависимости от того, использовал дольщик кредитные средства или нет; 

2) данные убытки покрываются процентами за пользование денежными средствами. Однако имеются и противоположное мнение судей. 

В частности, Верховный суд в Определении Верховного Суда РФ от 27.02.2018 года № 78-КГ17-99 признал убытками уплаченные дольщиком проценты по кредитному договору в период просрочки исполнения застройщиком обязательства по возврату истцу денежных средств, то есть до наступления срока возврата денег уплата процентов - это обязанность дольщика по кредитному договору, застройщик не может нести ответственность за ее исполнение, а с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги, но не вернул, проценты, уплачиваемые дольщиком, рассматриваются уже как убытки дольщика в связи с нарушением застройщиком обязательства по возврату денег.

Какие риски влечет для дольщиков расторжение ДДУ с ипотекой?

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке всегда имеет риск неполучения денег от застройщика, при этом в случае банкротства застройщика дольщик уже не сможет требовать от застройщика/нового инвестора передачи ему достроенного объекта строительства по ДДУ, а может требовать только возврата денег, а шансы получить деньги с компании-банкрота очень низкие (крайне редко исполняются хотя бы на 30 % требования денежных кредиторов в рамках дела о банкротстве). 

При этом необходимо учитывать, что расторжение договора участия в долевом строительстве не прекращает действие кредитного договора, то есть несмотря на расторжение ДДУ и предъявление к застройщику требования вернуть кредитные деньги банку, должником банка остается дольщик, застройщик должником банка не становится. 

Если застройщик деньги не возвращает, то дольщик обращается в суд для защиты своих прав и взыскания денег в свою пользу, кредитный договор сохраняет свое действие до полного погашения долга и начисленных процентов дольщиком банку. 

Кроме того, при покупке квартиры с использованием кредитных средств на этапе строительства, как правило, требования банка к дольщику о возврате денежных средств и уплате процентов обеспечиваются залогом права требования по ДДУ. Поэтому если ДДУ расторгается, то предмет залога “выбывает”, а соответственно банк вправе требовать предоставления нового обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору согласно условиям кредитного договора (если получит сведения о расторжении ДДУ).

Безусловно, выплата значительных процентов по кредиту при значительной просрочке строительства крайне невыгодна дольщику (получается, что дольщик “кредитует” застройщика, при этом выплачивает значительные проценты банку). Однако при принятии решения о расторжении договора участия в долевом строительстве дольщику нужно досконально изучить финансовое состояние застройщика, оценить риски возможного банкротства, риски неисполнения решения суда. И только, взвесив все “за” и “против”, получив полное представление о платежеспособности застройщика, принимать такое серьезное решение. 

При этом у дольщика всегда остается право при просрочке строительства взыскать с застройщика неустойку за просрочку, а не расторгать ДДУ, то есть компенсировать за счет неустойки свои убытки по кредитному договору, при этом сохраняя права требования передачи квартиры, при этом можно обращаться в суд несколько раз, взыскивая неустойку за разные периоды просрочки по мере увеличения срока неисполнения застройщиком обязательства.

Читайте также: Как взыскать застройщика убытки при расторжении ДДУ?

Шаблоны документов для расторжения ДДУ

Если вы планируете самостоятельно обращаться в суд, рекомендуем приобрести шаблоны документов для расторжения ДДУ с застройщиком, подготовленные юристом. Данные шаблоны учитывают действующие нормы закона и актуальную судебную практику.
Приобрести шаблоны

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.


Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок

Публикации в СМИ
Смотреть все
Безвозмездные взносы бизнеса в бюджет превысили план в 17 раз
Автор: Супряга Жанна Викторовна
20 марта 2024
Читать статью
Мошенники прикрываются порядочными компаниями и крадут миллионы
Автор: Супряга Жанна Викторовна
12 мая 2023
Читать статью
Вызовет ли закон о повестках волну миграции и как повлияет на тех, кто уже уехал
Автор: Кигинько Дмитрий Валентинович
13 апреля 2023
Читать статью

Акции

Все акции и скидки
Скидка
Соседи

Скидка на юридические услуги до 30 % дольщикам из одного жилого комплекса

5
  • Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Нажимая на кнопку "Комментировать", я соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с условиями и содержанием политики конфиденциальности.
Комментировать
Юридические услуги
с оплатой за результат
Заказать услуги
Предыдущая статья
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке и через суд: пошаговая инструкция
Следующая статья
Судебная практика расторжения договора участия в долевом строительстве
Рекомендуемые статьи
Все публикации
Показать все
Банкротство гражданина
Бизнес
Долевое строительство
Защита прав потребителей
Налоги физических лиц
Наследство
Недвижимость
Семейное право
Спорт
Судебные споры
Трудовое право
Юридические калькуляторы
Проценты при расторжении ДДУ: как правильно рассчитать? Онлайн-калькулятор процентов по ДДУ Долевое строительство Расторжение ДДУ с застройщиком
12
7280
19 мин
7 апреля 2024
Подробнее
Расторжение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) по 214-ФЗ Долевое строительство Расторжение ДДУ с застройщиком
22
4824
31 мин
7 апреля 2024
Подробнее
ТОП-5 ошибок дольщиков при расторжении ДДУ с застройщиком Долевое строительство Расторжение ДДУ с застройщиком
22
1462
10 мин
7 апреля 2024
Подробнее

Расскажите нам о своей проблеме

Наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время, чтобы предложить готовое решение
Кигинько Дмитрий Валентинович
Генеральный директор Юридической фирмы “Двитекс”
+7 (495) 223-48-91
119180, пер. 1-й Голутвинский,
д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
• Онлайн:
Оплата услуг онлайн:
СТОИМОСТЬ УСЛУГ
ПРЕСС-ЦЕНТР
УСЛУГИ ЧАСТНЫМ ЛИЦАМ И КОМПАНИЯМ
2010-2024 Юридическая фирма «Двитекс». Все права защищены.
Оплата услуг онлайн:
Наверх