Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ, предусмотренные ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ, предусмотренные ч. 2, 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. При этом дольщик не лишается возможности расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если срок просрочки более 2 месяцев.

В связи с данными изменениями мы внесли соответствующие корректировки в работу калькулятора процентов при расторжении ДДУ. Поэтому при расчете процентов калькулятор на нашем сайте не учитывает в периоде расчета процентов дни, попадающие в указанный период. Таким образом, наш калькулятор (в отличие от многих других размещенных в Интернете) рассчитает проценты при расторжении ДДУ в соответствии с новыми нормативно-правовыми актами.

При наличии оснований для расторжения договора дольщик может отказаться от ДДУ в одностороннем порядке. При этом застройщик обязан вернуть дольщику цену ДДУ и выплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а при нарушении срока возврата цены ДДУ также проценты, предусмотренные ч. 6 ст. 9 Закона. 

Более того, ст. 10 Закона № 214-ФЗ предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассмотрим основные расходы (убытки), которые возникают у дольщика при расторжении ДДУ, и проанализируем судебную практику их взыскания.

Расходы по найму жилья в период просрочки

Как правило, дольщики при нарушении застройщиком срока строительства вынуждены нанимать жилье (если у них нет другого жилья или родственников, готовых предоставить временное жилье).

Вроде бы очевидно, что данные убытки возникают у дольщика в связи с нарушением застройщиком условий договора. Вместе с тем, на практике суды отказывают в большинстве случаев во взыскании данных расходов. Обоснование такого отказа, как правило, одно - "не доказана причинно-следственная связь между нарушением срока передачи объекта и возникновением данных убытков".

    Выдержка из одного из таких "отказных" решений: "В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истцы именно в результате противоправных действий ответчика вынуждены были проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь. Оснований для взыскания убытков у суда первой инстанции не имелось".

А что говорит Верховный суд РФ по данному вопросу?

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 года по делу № 18-КГ17-239 были отменены решения судов, отказавшие дольщику во взыскании с застройщика убытков в виде платы за наем жилого помещения. В этом определении Верховный суд РФ исходил из следующего:

    "Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре. Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь".

Таким образом, исходя из практики Верховного суда РФ убытки в виде расходов по найму жилья могут быть взысканы с застройщика при просрочке при следующих условиях:

  • дольщик зарегистрирован в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от приобретенного объекта недвижимости
  • дольщику необходимо проживать в населенном пункте, в котором приобретен объект недвижимости (например, в связи с работой или службой в этом населенном пункте)
  • у дольщика отсутствует на праве собственности иное жилое помещение в данном населенном пункте
  • расходы по найму жилья документально подтверждены (договор, платежные документы)

Данные условия бесспорно вызывают на практике много вопросов, в том числе в связи с тем, что ставят в неравное положение тех дольщиков, которые покупают жилье для себя, и тех, которые покупают жилье под сдачу и в связи с просрочкой не могут получить планируемый доход (положительной практики взыскания упущенной выгоды в этом случае, к сожалению, нет).

Соблюдение всех указанных условий, к сожалению, не всегда приводит к желаемому результату - взысканию с застройщика убытков. Многие суды, несмотря на мнение ВС РФ, отказывают во взыскании, и немногие дольщики готовы идти до Верховного суда РФ, чтобы получить компенсацию убытков. 

Вместе с тем, если вы хотите попробовать взыскать убытки с застройщика в виде найма жилья, рекомендуем собрать доказательства соблюдения данных условий, подтвердить их документально, в противном случае шансы на взыскание убытков сильно снижаются.

Разница между ценой ДДУ и рыночной стоимостью недвижимости на момент расторжения

За время строительства жилого комплекса стоимость объектов долевого строительства растет, нередко увеличиваясь в несколько раз. Также меняется ситуация на рынке недвижимости: из года в год цены на недвижимость только увеличиваются. Отказываясь от ДДУ и возвращая деньги, дольщик теряет, так как получает сумму, несоответствующую текущей рыночной цене аналогичной квартиры. Даже получая проценты за пользование деньгами, дольщик нередко "проигрывает" в финансовом плане при расторжении ДДУ. 

Возможность взыскания убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в ДДУ, и текущей рыночной стоимостью такого объекта подтвердил Президиум Верховного суда РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п. 35).

Данная позиция нашла свое подтверждение Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 года №305-ЭС20-4649 по делу № А41-43982/2019, а также в "свежем" Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.01.2021 года № 69-КГ20-15-К7. При этом Верховный суд подчеркнул, что в указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. 

Для взыскания данных убытков с застройщика необходимо провести оценку рыночной стоимости аналогичного объекта долевого строительства на момент расторжения договора (заключение строительно-технической экспертизы). Вместе с тем, стоит ответить, что практика взыскания подобных убытков при расторжении ДДУ в судах только формируется.

Проценты по ипотечному кредиту

При заключении ДДУ с использованием кредитных средств дольщик выплачивает банку проценты за пользование. При досрочном расторжении ДДУ у дольщиков возникает вопрос: а должен ли застройщик также компенсировать проценты, уплаченные в период действия ДДУ, являются ли данные расходы убытками. Вопрос относительно взыскания с застройщика процентов по кредиту спорный. С одной стороны, взыскание суммы таких процентов ставит в неравное положение дольщиков, купивших квартиры за свой счет и за счет кредитных средств. При этом между нарушением застройщиком условий ДДУ и расходами по уплате процентов отсутствует прямая причинно-следственная связь: если бы застройщик не нарушил срок и сдал квартиру в срок, дольщик, получивший кредит, все равно бы уплачивал проценты, использование кредитных средств для покупки новостройки - это решение самого дольщика. С другой стороны, законом предусмотрен срок возврата цены ДДУ и если застройщик его нарушает, то проценты по кредитному договору, уплаченные со дня нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до фактического возврата денег (то есть не за весь период действия кредитного договора, а именно за тот период, когда застройщик нарушил срок возврата денег) являются убытками, причинёнными таким нарушением. Данная позиция нашла свое подтверждение в "свежем" Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 марта 2021 г. № 1-КГ20-12-К3. Судебная коллегия признала убытками расходы по уплате процентов по кредиту со дня нарушения срока возврата цены ДДУ до даты фактического возврата.

Для взыскания убытков в виде переплаты по процентам в банк необходимо получить в банке справку о процентах, уплаченных в период со дня нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до даты фактического возврата денег.

Таким образом, несмотря на то, что зачастую практика взыскания убытков с застройщика складывается зачастую не в пользу дольщиков, иногда можно встретить решения суда о взыскании значительной суммы убытков. Кроме того, нередко представленные суду доказательства убытков дольщиков влияют на сумму присуждаемых процентов при расторжении ДДУ. Поэтому в большинстве случаев лучше заявить убытки к взысканию.

    Заявляя убытки к взысканию с застройщика, помните, что сумма убытков входит в цену иска. Если цена иска (сумма убытков + цена ДДУ + проценты) составит более 1 млн. руб., то дольщик-потребитель должен уплатить пошлину от цены иска свыше 1 млн. руб. 

Требуется юрист по ДДУ? Для оценки перспективы разрешения спора с застройщиком и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку. 

Заказать

Убытки при расторжении ДДУ дольщиком Убытки при расторжении ДДУ дольщиком

При наличии оснований для расторжения договора дольщик может отказаться от ДДУ в одностороннем порядке. При этом застройщик обязан вернуть дольщику цену ДДУ и выплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а при нарушении срока возврата цены ДДУ также проценты, предусмотренные ч. 6 ст. 9 Закона. 

Более того, ст. 10 Закона № 214-ФЗ предусматривает:

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Рассмотрим основные расходы (убытки), которые возникают у дольщика при расторжении ДДУ, и проанализируем судебную практику их взыскания.

Расходы по найму жилья в период просрочки

Как правило, дольщики при нарушении застройщиком срока строительства вынуждены нанимать жилье (если у них нет другого жилья или родственников, готовых предоставить временное жилье).

Вроде бы очевидно, что данные убытки возникают у дольщика в связи с нарушением застройщиком условий договора. Вместе с тем, на практике суды отказывают в большинстве случаев во взыскании данных расходов. Обоснование такого отказа, как правило, одно - "не доказана причинно-следственная связь между нарушением срока передачи объекта и возникновением данных убытков".

    Выдержка из одного из таких "отказных" решений: "В материалах дела отсутствуют сведения о том, что истцы именно в результате противоправных действий ответчика вынуждены были проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по его оплате, а также что между действиями ответчика, связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по найму другого жилого помещения имеется причинная связь. Оснований для взыскания убытков у суда первой инстанции не имелось".

А что говорит Верховный суд РФ по данному вопросу?

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 года по делу № 18-КГ17-239 были отменены решения судов, отказавшие дольщику во взыскании с застройщика убытков в виде платы за наем жилого помещения. В этом определении Верховный суд РФ исходил из следующего:

    "Ревенко А.С. зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение в г. Краснодаре. Ревенко А.С. была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты по найму жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь".

Таким образом, исходя из практики Верховного суда РФ убытки в виде расходов по найму жилья могут быть взысканы с застройщика при просрочке при следующих условиях:

  • дольщик зарегистрирован в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от приобретенного объекта недвижимости
  • дольщику необходимо проживать в населенном пункте, в котором приобретен объект недвижимости (например, в связи с работой или службой в этом населенном пункте)
  • у дольщика отсутствует на праве собственности иное жилое помещение в данном населенном пункте
  • расходы по найму жилья документально подтверждены (договор, платежные документы)

Данные условия бесспорно вызывают на практике много вопросов, в том числе в связи с тем, что ставят в неравное положение тех дольщиков, которые покупают жилье для себя, и тех, которые покупают жилье под сдачу и в связи с просрочкой не могут получить планируемый доход (положительной практики взыскания упущенной выгоды в этом случае, к сожалению, нет).

Соблюдение всех указанных условий, к сожалению, не всегда приводит к желаемому результату - взысканию с застройщика убытков. Многие суды, несмотря на мнение ВС РФ, отказывают во взыскании, и немногие дольщики готовы идти до Верховного суда РФ, чтобы получить компенсацию убытков. 

Вместе с тем, если вы хотите попробовать взыскать убытки с застройщика в виде найма жилья, рекомендуем собрать доказательства соблюдения данных условий, подтвердить их документально, в противном случае шансы на взыскание убытков сильно снижаются.

Разница между ценой ДДУ и рыночной стоимостью недвижимости на момент расторжения

За время строительства жилого комплекса стоимость объектов долевого строительства растет, нередко увеличиваясь в несколько раз. Также меняется ситуация на рынке недвижимости: из года в год цены на недвижимость только увеличиваются. Отказываясь от ДДУ и возвращая деньги, дольщик теряет, так как получает сумму, несоответствующую текущей рыночной цене аналогичной квартиры. Даже получая проценты за пользование деньгами, дольщик нередко "проигрывает" в финансовом плане при расторжении ДДУ. 

Возможность взыскания убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в ДДУ, и текущей рыночной стоимостью такого объекта подтвердил Президиум Верховного суда РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п. 35).

Данная позиция нашла свое подтверждение Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2020 года №305-ЭС20-4649 по делу № А41-43982/2019, а также в "свежем" Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19.01.2021 года № 69-КГ20-15-К7. При этом Верховный суд подчеркнул, что в указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. 

Для взыскания данных убытков с застройщика необходимо провести оценку рыночной стоимости аналогичного объекта долевого строительства на момент расторжения договора (заключение строительно-технической экспертизы). Вместе с тем, стоит ответить, что практика взыскания подобных убытков при расторжении ДДУ в судах только формируется.

Проценты по ипотечному кредиту

При заключении ДДУ с использованием кредитных средств дольщик выплачивает банку проценты за пользование. При досрочном расторжении ДДУ у дольщиков возникает вопрос: а должен ли застройщик также компенсировать проценты, уплаченные в период действия ДДУ, являются ли данные расходы убытками. Вопрос относительно взыскания с застройщика процентов по кредиту спорный. С одной стороны, взыскание суммы таких процентов ставит в неравное положение дольщиков, купивших квартиры за свой счет и за счет кредитных средств. При этом между нарушением застройщиком условий ДДУ и расходами по уплате процентов отсутствует прямая причинно-следственная связь: если бы застройщик не нарушил срок и сдал квартиру в срок, дольщик, получивший кредит, все равно бы уплачивал проценты, использование кредитных средств для покупки новостройки - это решение самого дольщика. С другой стороны, законом предусмотрен срок возврата цены ДДУ и если застройщик его нарушает, то проценты по кредитному договору, уплаченные со дня нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до фактического возврата денег (то есть не за весь период действия кредитного договора, а именно за тот период, когда застройщик нарушил срок возврата денег) являются убытками, причинёнными таким нарушением. Данная позиция нашла свое подтверждение в "свежем" Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 марта 2021 г. № 1-КГ20-12-К3. Судебная коллегия признала убытками расходы по уплате процентов по кредиту со дня нарушения срока возврата цены ДДУ до даты фактического возврата.

Для взыскания убытков в виде переплаты по процентам в банк необходимо получить в банке справку о процентах, уплаченных в период со дня нарушения застройщиком срока возврата цены ДДУ до даты фактического возврата денег.

Таким образом, несмотря на то, что зачастую практика взыскания убытков с застройщика складывается зачастую не в пользу дольщиков, иногда можно встретить решения суда о взыскании значительной суммы убытков. Кроме того, нередко представленные суду доказательства убытков дольщиков влияют на сумму присуждаемых процентов при расторжении ДДУ. Поэтому в большинстве случаев лучше заявить убытки к взысканию.

    Заявляя убытки к взысканию с застройщика, помните, что сумма убытков входит в цену иска. Если цена иска (сумма убытков + цена ДДУ + проценты) составит более 1 млн. руб., то дольщик-потребитель должен уплатить пошлину от цены иска свыше 1 млн. руб. 

Убытки при расторжении ДДУ дольщиком
(67 голосов)
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх