Содержание:
- Миф № 1 “Чем дольше я не принимаю квартиру, тем больше неустойка”
- Миф № 2 “В суде по месту нахождения застройщика снижают сумму неустойки больше”
- Миф № 3 “В региональных судах неустойку снижают меньше, чем в Москве”
- Миф № 4 “Лучше обратиться в арбитражный суд, там можно взыскать 100 % неустойки и штрафа”
- Миф № 5 “Рискованно предоставлять доверенность на ведение дела в суде, юрист может взыскать деньги в свою пользу”
- Миф № 6 “Если я буду взыскивать, я не получу ключи и право собственности”
- Миф № 7 “Если все дольщики будут взыскивать неустойку, то застройщик обанкротится”
- Миф № 8 “Я уже продал (а) квартиру, поэтому неустойку уже не взыскать”
- Миф № 9 “Я купил (а) квартиру в кредит (ипотеку), поэтому мне не взыщут неустойку”
- Миф № 10 “Не буду подписывать акт, пока застройщик не уберет фразу про отсутствие претензий, иначе я могу лишиться неустойки”
- Миф № 11 “Надо ходить по судам и тратить очень много времени, а взыщут копейки”
- Миф № 12 “Можно взыскать неустойку за 2-3 месяца”
- Миф № 13 “Успею позже взыскать неустойку с застройщика, пока есть более важные дела”
- Миф № 14 “Застройщики часто выплачивают неустойку после получения претензии, главное - составить грамотную претензию”
- Миф № 15 “Если застройщик не выплачивает неустойку по решению суда, то я могу признать его банкротом”
- Миф № 16 “Можно рассчитывать неустойку от цены договора уступки”
- Миф № 17 “Юрист ничего не делает, я смогу и сам (сама) взыскать неустойку по формам документов в интернете”
Миф № 1 “Чем дольше я не принимаю квартиру, тем больше неустойка”
Вроде бы логично: чем больше срок просрочки, тем больше неустойка, но это не так. На этот случай законодатель предусмотрел механизм защиты застройщика. Если дольщик уклоняется от приемки (получил уведомление и не является на приемку, не принимает квартиру по несерьезным причинам и т.д.), застройщик вправе отправить по истечении 2 месяцев с даты наступления срока передачи односторонний акт. Такой односторонний акт может сыграть совсем не в пользу дольщика. Если дольщик не докажет обратное, суд может снизить сильно неустойку или отказать вообще в удовлетворении требований. О том, как принимать объект, когда его можно не принимать и как не стать уклонистом, вы можете прочитать в этой статье.
Миф № 2 “В суде по месту нахождения застройщика снижают сумму неустойки больше”
Данное заблуждение встречается довольно часто и, как правило, сопровождается фразой “там у застройщика все куплено”. Однако зачастую такое мнение ошибочно: при анализе практики судов, исходя из возможной подсудности дольщика, суд по месту нахождения застройщика оказывается самым гуманным судом. Поэтому не отметайте сразу этот вариант, проанализируйте судебную практику всех судов.
Миф № 3 “В региональных судах неустойку снижают меньше, чем в Москве”
Достаточно давно была такая практика: многие суды в регионах не снижали неустойку по ст. 333 ГК РФ. Однако затем практика в большинстве случаев изменилась. При этом сейчас региональные суды, как правило, снижают сумму неустойки больше (в регионах иной уровень дохода, поэтому некоторые суммы неустойки, рассчитываемые исходя из цены недвижимости в Москве, являются для региональных судов несоразмерными нарушению, тоже самое происходит со снижением возмещаемых расходов на оплату услуг юриста). Единственный плюс регионального суда перед московским - это отдаленность от места нахождения застройщика и слабая надежда на то, что застройщик по “техническим” причинам не заявит о снижении неустойки (а в этом случае суд должен взыскать 100%), но, как правило, юридический отдел внимательно за этим следит и редко забывает отправить соответствующее заявление в суд. Практика сейчас настолько изменилась, что нередко дольщики, проживающие в Москве и приобретающие недвижимость в регионе, предпочитают взыскивать неустойку в Москве (сумма взыскания больше).
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Миф № 4 “Лучше обратиться в арбитражный суд, там можно взыскать 100 % неустойки и штрафа”
Данное утверждение перестало быть правдой уже больше 1,5 лет назад, однако подобное мнение до сих часто можно услышать.
Во-первых, арбитражные суды уже давно снижают неустойку, подлежащую взысканию с застройщика, ориентируясь на практику судов общей юрисдикции (с целью единообразия практики).
Во-вторых, во многих случаях арбитражный суд отказывает во взыскании штрафа, не признавая возможность его уступки потребителем.
Кроме того, в настоящее время рассматривается в Госдуме законопроект, прямо предусматривающий запрет уступки штрафа по Закону о защите прав потребителей, а также снижение ставки неустойки при уступке права требованию юридическому лицу (вместо 1/150 - 1/300). Если закон будет принят, то практика изменится повсеместно.
Поэтому в настоящее время арбитражный суд не является “волшебной таблеткой” от снижения неустойки, при этом сохраняется ряд рисков, связанных с данным вариантом. И встает логичный вопрос: зачем рисковать, если не гарантирована большая сумма взыскания?
Поэтому вариант с “переходом” в арбитражный суд стоит рассматривать в каждом случае индивидуально, взвешивая все “за” и “против”. Конечно, по-прежнему остается альтернатива - продать неустойку юридической компании и получить меньшие деньги, но сразу.
Миф № 5 “Рискованно предоставлять доверенность на ведение дела в суде, юрист может взыскать деньги в свою пользу”
Если в доверенности будут перечислены конкретные действия, необходимые для ведения дела по взысканию неустойки в суде и исполнения решения суда, вы ничем не рискуете. Мы, как правило, дополнительно указываем, что доверенность выдана “без права получения денежных средств и имущества”. Более того, исходя из положений ст. 8 ФЗ “Об исполнительном производстве”, вы даже если захотите, чтобы деньги были взысканы вашему представителю, а не вам, банк (отдел приставов) вам откажет в этом.
Миф № 6 “Если я буду взыскивать, я не получу ключи и право собственности”
Застройщик в первую очередь заинтересован в том, чтобы побыстрее передать вам квартиру, так как с каждым днем растет период просрочки и размер неустойки. Подписав передаточный акт по ДДУ, вы можете самостоятельно обращаться для регистрации права собственности (участие застройщика в этом вопросе не требуется, он уже не сможет вам препятствовать).
Миф № 7 “Если все дольщики будут взыскивать неустойку, то застройщик обанкротится”
Этот миф, как правило, распускают сами застройщики, пытаясь запугать дольщиков и снизить размер своей ответственности.
Во-первых, сумма взыскиваемой дольщикам неустойки - это “капля в море”с точки зрения расходов на строительство и оборота застройщика. К тому же судьи, стремясь сохранить баланс интересов сторон и не навредить рынку долевого строительства, существенно уменьшают взыскиваемые суммы. Застройщики банкротятся, как правило, из-за вывода активов и неверной оценки финансовых рисков.
Во-вторых, суммы взысканной с застройщика неустойки застройщик может взыскать со своего подрядчика, задержавшего сроки выполнения работ, в качестве убытков. На этот счет есть обширная судебная практика. При продуманном менеджменте и наложенной юридической работе в компании застройщики ничего не теряют, а компенсируют с лихвой убытки.
В-третьих, финансовые риски застройщика, с учетом возможных задержек строительства, застройщики также учитывают в цене недвижимости.
Миф № 8 “Я уже продал (а) квартиру, поэтому неустойку уже не взыскать”
Продажа, дарение недвижимости после регистрации права собственности никак не влияет на процесс взыскания неустойки с застройщика. Вы можете заниматься этими процессами одновременно, одно другому не мешает. Распорядившись объектом недвижимости по договору купли-продажи или дарения, вы не теряете права требования неустойки.
Другое дело - договор уступки по ДДУ (заключается до подписания передаточного акта). Новому дольщику перейдут все права по ДДУ, включая неустойку за прошлый период, если иное условие вы не включите в договор. Если ваше дело ведет юрист, обратитесь к нему для получения текста соответствующего условия в договоре уступки, чтобы не потерять неустойку.
Миф № 9 “Я купил (а) квартиру в кредит (ипотеку), поэтому мне не взыщут неустойку”
Покупка новостройки за счет кредитных средств не лишает вас права требовать законной неустойки за просрочку строительства (собственно застройщика не касается, за счет каких средств вы купили недвижимость, он деньги свои по договору получил, а потому вы вправе требовать от него исполнения им своей обязанности). Неустойка будет взыскана вам, а не банку, так как стороной ДДУ (дольщиком) являетесь вы. А вы уже можете распорядиться неустойкой по вашему рассмотрению (например, погасить досрочно кредит).
Миф № 10 “Не буду подписывать акт, пока застройщик не уберет фразу про отсутствие претензий, иначе я могу лишиться неустойки”
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.
Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.
Миф № 11 “Надо ходить по судам и тратить очень много времени, а взыщут копейки”
Если в вопросе взыскания неустойки вас смущают только трудозатраты, то вы можете доверить дело юристу, от вас потребуется только подписать договор и выдать доверенность, а далее ожидаете приятное смс от банка о зачислении денежных средств. К тому же вы можете найти юридическую компанию, которая работает за % от поступившей суммы, и в этом случае ваш риск сводится фактически к нулю (не получили деньги-ничего не заплатили).
Миф № 12 “Можно взыскать неустойку за 2-3 месяца”
Есть другая крайность. После прочтения рекламных лозунгов, объявлений юристов с обещаниями невозможного многие дольщики уверены, что весь процесс длится не более 3 месяцев. Однако это не так. Не верьте рекламным заголовкам. Давайте посчитаем примерные сроки, исходя из идеального расклада:
- после направления претензии необходимо подождать 10 дней до подачи иска в суд
- принятие иска занимает по закону 5 дней (а на практике это может быть и намного больше дней)
- рассмотрение дела в суде первой инстанции, исходя из определенного законом срока, - 2 месяца (это если ответчик является, не затягивает процесс, график у судьи не загружен другими заседаниями и т.д.)
- изготовление решения в полном объеме по закону должно произойти в течение 5 дней (но опять же на практике, это скорее исключение из правила)
- вступление решения в законную силу (1 месяц с даты изготовления решения суда)
- рассмотрение апелляционной жалобы (20 % дольщиков и 90 % застройщиков обжалуют решение суда; а это в среднем 4-6 месяцев с учетом путешествия материалов дела из одного в другой суд)
- получение исполнительного листа для взыскания (а здесь срок законом вообще не определен и на практике может быть 1-3 дня, а может быть полгода)
- предъявление исполнительного листа к взысканию (если исходить из того, что счет нам известен, у застройщика на нем лежат деньги, банк в предусмотренный законом срок исполняет требование, то до 7 дней с даты подачи)
Итак, если исходить даже из идеальных сроков без учета времени на подготовку, доставку документов и других “подводных камней”, то срок взыскания составит 4 месяца (без обжалования) и 8 месяцев (с обжалованием). Но это крайне редкая ситуация. Как показывает наша учетная программа, средний срок от поступления дела к нам в работу до фактического взыскания составляет 5-6 месяцев (это средний показатель по такой категории дел, вычисляемый программой исходя из нашего опыта ведения дел за 10 лет).
Миф № 13 “Успею позже взыскать неустойку с застройщика, пока есть более важные дела”
К сожалению, деньги застройщика имеют свойство уменьшаться. Кроме того, в России застройщики практикуют такую оптимизацию бизнеса: под каждый проект регистрируют отдельное юрлицо. После продажи всех квартир и сдачи дома, как правило, такая компания становится неплатежеспособной, “сливается” и дольщики, затянувшие с взысканием неустойки, не могут исполнить решение суда. Кроме того, даже если застройщик будет платежеспособен по истечении нескольких лет, не стоит забывать о сроках исковой давности (то есть установленном сроке судебной защиты вашего права). Срок исковой давности (согласно ст. 196 ГК РФ) составляет 3 года. Многие, кто слышал о сроке исковой давности, считают, что исчисление его начинается с момента подписания передаточного акта. НЕТ! Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. При этом срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 г. № 43). Поэтому по требованию о взыскании неустойки с застройщика срок исковой давности определяется для каждого дня просрочки, начиная со даты наступления срока передачи объекта долевого строительства, указанного в договоре. При пропуске срока исковой давности вы можете подать иск в суд, но если застройщик заявит об истечении его срока (а это происходит в 90 % случаев), суд откажет во взыскании неустойки за период, по которому истек срок исковой давности.
Не теряйте Ваше время! Тем более, обращаясь к юристу, вы избавляете себя от забот по ведению дела: вам достаточно оформить доверенность и заключить договор (на это вы потратите не более 1 часа).
Миф № 14 “Застройщики часто выплачивают неустойку после получения претензии, главное - составить грамотную претензию”
Объем текста претензии и юридическая грамотность претензии не влияют на исполнение застройщиком ее требований. Закон и последствия направления претензии застройщик и так знает, неустойку может и сам рассчитать, дольщик не откроет ничего нового застройщику. Единственный фактор, который влияет на возможность досудебного удовлетворения претензии, - это добросовестность собственников компании застройщика и политика в отношении своих клиентов и финансов. При этом вероятность удовлетворения требований претензии в 100 % размере фактически равна нулю. Сами посудите: зачем платить всю сумму, если в суде эту сумму снизят, да еще и платить нужно не сразу, а через несколько месяцев? Поэтому застройщики (пример 3-5 % от общего количества застройщиков) предлагают, как правило, значительно меньшую сумму выплаты (до 30 %) и при этом не сразу, что не исключает риска невыплаты неустойки в указанный срок.
Миф № 15 “Если застройщик не выплачивает неустойку по решению суда, то я могу признать его банкротом”
Данный миф основан на незнании Закона о банкротстве. Закон о банкротстве предусматривает право конкурсных кредиторов (кредиторов по денежным обязательствам) обратиться в суд для признания должника банкротом (для должника -юридического лица сумма долга должна быть более 300 тыс руб. и просрочка исполнения более 3 месяцев). При этом при расчете суммы требований к должнику для определения наличия признаков банкротства не учитываются неустойки и иные штрафные санкции. Поэтому, если вы имеете к застройщику требование о возврате цены ДДУ, об уменьшении цены ДДУ в связи с недостатками строительства, например, на сумму более 300 тыс. руб с просрочкой выплаты более 3 месяцев, вы вправе “банкротить” застройщика; если же у вас требования о выплате неустойки, штрафа на эту сумму, то вам откажут в признании застройщика банкротом.
Миф № 16 “Можно рассчитывать неустойку от цены договора уступки”
Нет, нельзя. Это прямо противоречит ФЗ № 214, да и логике (так дольщики могли бы переуступать права своим родственникам по завышенной сумме и взыскивать неустойку в большем размере). Статья 6 ФЗ № 214 предусматривает, что неустойка рассчитывается от цены ДДУ.
Миф № 17 “Юрист ничего не делает, я смогу и сам (сама) взыскать неустойку по формам документов в интернете”
Безусловно, пользуясь формами в интернете и пошаговыми инструкциями, вы можете самостоятельно взыскать неустойку. При наличии свободного времени, конечно, так как вы должны быть готовы, что сроки, указанные в рекламе юристов (2-3 месяца до реального взыскания денег) не соответствуют действительности, они даже не соответствуют идеальным срокам, предусмотренным законом, если все дело движется без задержки и застройщик не затягивает процесс, не обжалует решение суда.
Также важно знать, что судебная система несовершенна, многие процессы неавтоматизированы, суды перегружены делами, а сотрудников всегда не хватает. Поэтому дольщику нужно принимать активное участие в процессе, напоминать о себе, при необходимости жаловаться на сроки принятия иска к производству, рассмотрения дела, изготовления документов. От скорости процесса взыскания денег во многом зависит их реальное получение. Юрист, который “ничего не делает”, как правило, освобождает от этих забот клиента, поэтому для него дело проходит незаметно, кажется, что юрист только написал шаблонную претензию, иск и получил деньги. А ведь получение денег - это не один поход в суд, не один час ожидания в очереди, розыск счетов застройщика. Более того, нередки нестандартные ситуации, во многом связанные с уловками застройщика при заключении ДДУ и ошибками дольщика при приемке недвижимости, когда юрист должен побороться в суде, чтобы получить положительное решение, а тем более, взыскать максимум.
И не стоит забывать, что опытный юрист по долевому строительству может взыскать неустойку в большем размере и быстрее, чем дольщик, занимающийся делом самостоятельно. “Чтобы взыскать неустойку с застройщика не нужно иметь глубоких юридических знаний” - возразите вы. Возможно, с вами можно согласиться, данные дела не относятся к сложной категории дел. Однако опыт юриста поможет выбрать лучший вариант подсудности, а выбор суда напрямую влияет на результат взыскания - присужденную сумму (ведь помним, что процент снижения неустойки зависит от суда и судьи). Кроме того, у юристов есть “свои уловки”: они знают, когда судья, сильно снижающий неустойку, уходит в отпуск, как быстрее получить решение суда и исполнительный лист, в каком банке вчера списывались деньги по данному застройщику и пр.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика
Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ
Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку
Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.