Приемка квартиры в новостройке в вопросах и ответах

Данная статья будет полезна дольщикам, планирующим приемку квартиры или нежилого помещения в новостройке. Сдача новостройки в эксплуатацию и начало выдачи ключей от квартир - это, пожалуй, самое ожидаемое событие для всех дольщиков. Вместе с тем, мы советуем дольщиком с "трезвым умом" подойти к вопросу приемки квартиры или апартамента в новостройке. В настоящей статье мы ответили на самые частые вопросы от дольщиков на этапе приемки новостройки от застройщика.

Нужно ли ждать 45 дней, установленных застройщиком для устранения дефектов, или можно сразу взыскать компенсацию за некачественную отделку?

В соответствии с Законом № 214-ФЗ, а также Законом о защите прав потребителей если объект недвижимости построен с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

Таким образом, по общему правилу дольщик может не ожидать истечения установленного застройщиком срока устранения дефектов. Однако в соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.  

При этом на квартиру в новостройке действует гарантия качества, установленная законом. Это означает, что требования по качеству могут быть предъявлены не только до приемки, но и после приемке в пределах гарантийного срока. При этом гарантийные обязательства застройщика переходят к новому собственнику квартиры при переходе права собственности на основании сделки (пример из нашей практики: Доказали переход гарантийных обязательств застройщика к новому собственнику).

Аналогичные требования к застройщику может предъявить покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи. Такое право покупателя вытекает из норм Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей. При этом важно учитывать, что на отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства и Постановления Правительства, устанавливающий мораторий на взыскание неустойки с застройщика и временный порядок приемки. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.

На практике максимальной действенный способ защиты покупателя новостройки в подобных случаях - уменьшение цены договора и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). 

Сколько я могу взыскать за некачественную отделку?

Сумма компенсации зависит от площади объекта, вида и объема дефектов. В среднем по новостройкам в Москве мы взыскиваем компенсацию за некачественную отделку в размере 500-700 тыс. рублей. Вы можете ознакомиться с нашей судебной практикой по ссылке. Также, воспользовавшись поиском в шапке сайта и указав название вашего застройщика или ЖК, вы найдете подробную информацию по вашему комплексу.

Как взыскать неустойку за некачественную отделку?

В юридической терминологии нет такого понятия как "неустойка за некачественную отделку". При обнаружении дефектов дольщик может уменьшить цену ДДУ на стоимость устранения выявленных дефектов согласно заключению специалиста и взыскать денежные средства (то есть вернуть часть уплаченных застройщику средств). Также дольщик может устранить дефекты своими силами и возместить понесенные на устранение документально подтвержденные расходы. Согласно Закону о защите прав потребителей застройщику предоставляется 10 дней на удовлетворение требований дольщика. При нарушении данного срока застройщик должен дополнительно выплатить дольщику неустойку. Не путайте данную неустойку с неустойкой за просрочку передачи объекта долевого строительства, у данных требований различные основания и порядок исчисления. При обращении в суд дольщик вправе требовать также потребительский штраф.

Можно ли взыскать неустойку за просрочку до подписания передаточного акта?

Да, можно. Более того, в большинстве случаев рекомендуем взыскивать неустойку по периодам, не дожидаясь подписания акта.

Неустойка рассчитывается до дня получения сообщения от застройщика о выдаче ключей или до подписания акта?

Неустойка исчисляется до дня исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (включительно). Таким днем считается день подписания передаточного акта.

Можно ли взыскать компенсацию за дефекты в отделке после приемки?

Да, вы можете предъявить претензии после подписания передаточного акта, но в течение гарантийного срока.

Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. 

Можно ли ставить мебель во время судебного разбирательства по взысканию компенсации за отделку?

В течение судебного спора с застройщиком по качеству отделочным работ вы имеете право пользоваться квартирой, проживать в ней, размещать мебель. Однако до окончания судебного процесса не рекомендуется проводить ремонт или устранять дефекты, так как суд может назначить судебную экспертизу по своей инициативе или ходатайству. Судебный эксперт должен подтвердить наличие строительных недостатков в квартире, выявленных досудебным специалистом, и оценить стоимость их устранения.

Можно ли взыскать расходы на оплату услуг приемщика с застройщика, если выявлены дефекты?

В отличие от расходов на заключение строительного специалиста, с которым вы обращаетесь в суд для взыскания компенсации за дефекты, расходы на специалиста, присутствующего при приемке, вам не удастся взыскать с застройщика, так как данные расходы напрямую не связаны с судебным процессом.

Если у меня электронный ДДУ, то что нужно представить в суд для взыскания неустойки и компенсации с застройщика?

Распечатайте и представьте в суд имеющийся у вас документ. Если застройщик заявит в суде о несогласии с текстом данного документа, то в судебном порядке истребуете копию ДДУ в Росреестре. Однако на практике это не требуется, так как застройщик не отрицает факт подписания ДДУ и не оспаривает его текст.

Можно ли самому устранить дефекты и взыскать расходы?

Да, это возможно, но расходы должны быть документально подтверждены, при этом между наличием дефектов и расходами должна быть точно установлена причинно-следственная связь, с чем обычно на практике возникают проблемы. Мы рекомендуем не устранять дефекты своими силами, пригласить специалиста для фиксации дефектов и оценки стоимости устранения, и только после удовлетворения судом требований проводить ремонт. Но если вы все-таки решите пойти иным путем, то в любом случае до начала ремонта пригласите специалиста для фиксации дефектов и составления сметы для их устранения. Работы по устранению и приобретенные материалы должны точно соответствовать смете специалиста. На осмотр квартиры специалистом рекомендуем также пригласить застройщика.

В какой срок дольщик должен принять квартиру по ДДУ?

Порядок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214 (далее Закон №214-ФЗ). 

По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока). 

Сообщение о завершении строительства должно быть направлено заказным письмом по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.) и возможности изменить способ уведомления договором. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется.

Рекомендуем также проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса. 

Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки.

Какие документы взять с собой для приемки квартиры в новостройке?

Для приемки квартиры из документов вам потребуется только документ, удостоверяющий личность (паспорт), а также доверенность, если квартиру принимает представитель дольщика.

Застройщик предлагает получить ключи от квартиры до ввода дома в эксплуатацию, чтобы начать ремонт. Чем мне это грозит?

Часто застройщики предлагают дольщику, не дожидаясь получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подписать акт и получить ключи, чтобы начать быстрее ремонт.

С юридической точки зрения такой акт не является документом, подтверждающим передачу квартиры по ДДУ в соответствии со ст. 8 Закона № 214-ФЗ, так как закон не допускает передачу объекта долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Однако дольщику необходимо в суде подтвердить его нелегитимность, получив копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, дольщику необходимо учитывать, что ввод дома в эксплуатацию подтверждает безопасность объекта, его соответствие проектной документации и разрешению на строительство. То есть уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на ввод, если имеются те или иные нарушения, и дольщик окажется в ситуации, когда он отремонтировал еще не принадлежащую ему квартиру. Стоит вспомнить, известное дело дольщиков ЖК Филатов луг, когда построенный и готовый к эксплуатации дом более года не мог получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию из-за разногласий с аэропортом Внуково и уполномоченными органами. Кроме того, если дольщик планирует предъявлять претензии по качеству строительства и/или отделки, то рекомендуем дождаться ввода в эксплуатации и официальной передачи ключей.

Можно ли вносить исправления от руки в акт приёма-передачи квартиры?

Согласно ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подчистки, приписки, зачёркивания и другие неоговоренные исправления в акте приёма-передачи объекта долевого строительства недопустимы и являются основанием для возврата заявления и документов, поданных физическим лицом на государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Поэтому мы не рекомендуем вносить какие-то исправления в акт, а при наличии обоснованных возражений не подписывать акт или направлять замечания отдельным документом.

Можно ли взыскать стоимость устранения строительных недостатков, если в акте приема-передачи квартиры присутствует положение о том, что претензии к застройщику отсутствуют?

Да, можно взыскать в течение гарантийного срока. Согласно судебной практики такое положение в акте не лишает дольщика прав на предъявление претензий по качеству и сроку передачи.