Загрузка...
Загрузка
Работаем:
Пн - Пт с 9:00 до 21:00
Cб с 10:00 до 14:00
Онлайн:

Что может получить дольщик при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи объекта долевого строительства?

29.06.2022
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Автор:
ВАРТАНЯН МАНУК ОВСЕПОВИЧ
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Важно:

В связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. Ранее в связи с ситуацией, связанной с распространением коронавируса, Правительством РФ было принято Постановление от 02.04.2020 года №423, в соответствии с которым неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 года. Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479" размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за просрочку внесения платежа участником ДДУ, нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %. 

Несмотря на новые обстоятельства, мы по-прежнему предлагаем услуги по взысканию неустойки с застройщиков без предоплаты. Вы оплачиваете % только после поступления денег от застройщика на ваш счет!

Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года (включительно). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов. Читайте подробнее о новых правилах приемки и предъявления претензий к застройщику по качеству квартиры и отделки в 2022 году в статье наших юристов по долевому строительству.

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой. Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора. Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств. Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Как узнать, нарушил застройщик сроки строительства или нет?

В первую очередь необходимо отметить, что срок передачи квартиры или иного объекта долевого строительства должен быть предусмотрен в договоре участия в долевом строительстве (это обязательное условие, без него не зарегистрирует Росреестр ДДУ).

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца - расторгнуть ДДУ.   


В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

    "Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года"

или кварталом:

    "Срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года"

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

    “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

    Например, срок сдачи дома - 3 квартал 2017 года, значит последний день 30.09.2017 года. Срок передачи - 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть не позднее 30 октября 2017 года. Просрочка начнется с 31.10.2017 года.

При расчете сроков дольщику важно не забывать особенности расчета срока, если он определен месяцами, определен не календарными, а рабочими днями, а также правила переноса срока, если последний день приходится на выходной. Если у дольщика есть сомнения относительно правильности расчета срока, ему стоит обратиться к юристу.

Рассчитайте количество дней просрочки и неустойку на нашем калькуляторе: Онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ


Таким образом, Законом № 214-ФЗ не предусмотрена неустойка за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию также не является основанием для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке. Однако если нарушен срок передачи объекта долевого строительства (квартиры, офиса, машино-места, иного объекта) дольщику, он может взыскать неустойку за нарушение данного срока. А в случае, когда срок передачи объекта ДДУ нарушен более чем на 2 месяца у дольщика появляется право выбора: ждать завершения строительства (при этом взыскав неустойку за просрочку передачи квартиры) или расторгнуть ДДУ, вернув деньги и компенсировав убытки, и купить новый объект. 


Что делать дольщику при нарушении застройщиком сроков?

С момента наступления просрочки у вас наступает период ожидания передачи вам квартиры (нежилого помещения). В этот период мы рекомендуем направить застройщику письмо, в котором сообщить застройщику о вашей готовности принять объект и уточнить сроки передачи. Если просрочка длительная, то можно отправить и не одно такое письмо. Зачем это делать? Это обязательно? Направление такого письма не является обязательным с точки зрения закона, но желательно с практической точки зрения по двум причинам:

  • данные письма будут свидетельствовать в суде о заинтересованности дольщика в приемке квартиры и его добросовестности, что дополнительно подтвердит моральные страдания и сыграет в пользу дольщика при снижении неустойки.
  • при махинациях застройщика на приемке квартиры (подмена страниц акта, отправка одностороннего акта и т.д.) данные письма помогут доказать, что дольщик не уклонялся от приемки, и избежать отказа в иске.

Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков или нет?

Если вы не заинтересованы в получении законной неустойки за просрочку, то можете смело подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков. В иных случаях подписывать такое соглашение не стоит. Подписанием такого дополнительного соглашения вы добровольно лишите себя права на взыскание неустойки (как правило, застройщик взамен вам ничего не предложит). Застройщик пользуется своим правом "попросить вас о переносе срока", так почему бы вам не воспользоваться своим правом на взыскание с застройщика неустойки за допущенное нарушение? Вы можете даже не отвечать на предложение застройщика о переносе срока. Это ваше право.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки по ДДУ? Закажите комплексные услуги юриста по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика с оплатой по результату. Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Что может получить дольщик при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи объекта долевого ... Что может получить дольщик при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи объекта долевого строительства?

Ситуации, когда застройщик нарушает срок строительства дома и не сдает дом в эксплуатацию вовремя, к сожалению, стали повсеместной практикой. Задержка срока сдачи дома срывает планы дольщика по переселению со съемного или меньшего по площади жилья и к тому же является серьезным стрессом даже для самого опытного инвестора. Когда сроки сдачи дома затянуты, у дольщика возникает несколько вопросов: что делать в данной ситуации? как компенсировать потерянное время и понесенные убытки?

Ответственность застройщика за нарушение сроков строительства

Закон № 214-ФЗ предоставляет дольщику при просрочке строительства право взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки, начиная с даты, следующей за днем окончания срока передачи по ДДУ. 

Кроме того, если строительство дома затянуто более чем на 2 месяца, дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия и требовать возврата денег, а также выплаты процентов за пользование его деньгами, которые начисляются начиная с даты внесения денежных средств. Однако важно учитывать, что закон предусматривает ответственность застройщика за нарушение сроков строительства только в случае нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры (иного объекта строительства), подобная ответственность не предусмотрена при нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

Как узнать, нарушил застройщик сроки строительства или нет?

В первую очередь необходимо отметить, что срок передачи квартиры или иного объекта долевого строительства должен быть предусмотрен в договоре участия в долевом строительстве (это обязательное условие, без него не зарегистрирует Росреестр ДДУ).

Важно: Обратите внимание на сроки исполнения застройщиком своих обязательств в договоре долевого участия. В ДДУ указывается два срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Только в случае нарушения второго срока дольщик вправе взыскать неустойку за срыв сроков строительства, а при нарушении его более чем на 2 месяца - расторгнуть ДДУ.   


В договорах долевого участия срок сдачи в эксплуатацию выделен жирным шрифтом и , как правило, определен датой:

    "Застройщик обязан обеспечить строительство дома в срок не позднее  31.12.2016 года"

или кварталом:

    "Срок сдачи дома в эксплуатацию - 3 квартал 2017 года"

Поэтому дольщики, строя свои планы на вселение в новую квартиру, ориентируются на этот срок. А далее в ДДУ указывается без выделения срок передачи квартиры (машино-места, апартаментов и т.д.), при этом именно его дольщик должен принимать в расчет при оценки просрочки строительства. Данный срок, как правило, определяется количеством дней после ввода дома в эксплуатацию:

    “передать объект долевого строительства в течение 90 дней с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию”

В этом случае необходимо прибавить указанное количество дней к последнему дню срока сдачи в эксплуатацию (если же разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ранее указанного срока ввода в эксплуатацию, то прибавляем дни к дате получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

    Например, срок сдачи дома - 3 квартал 2017 года, значит последний день 30.09.2017 года. Срок передачи - 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию, то есть не позднее 30 октября 2017 года. Просрочка начнется с 31.10.2017 года.

При расчете сроков дольщику важно не забывать особенности расчета срока, если он определен месяцами, определен не календарными, а рабочими днями, а также правила переноса срока, если последний день приходится на выходной. Если у дольщика есть сомнения относительно правильности расчета срока, ему стоит обратиться к юристу.

Рассчитайте количество дней просрочки и неустойку на нашем калькуляторе: Онлайн-калькулятор неустойки по ДДУ


Таким образом, Законом № 214-ФЗ не предусмотрена неустойка за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию также не является основанием для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке. Однако если нарушен срок передачи объекта долевого строительства (квартиры, офиса, машино-места, иного объекта) дольщику, он может взыскать неустойку за нарушение данного срока. А в случае, когда срок передачи объекта ДДУ нарушен более чем на 2 месяца у дольщика появляется право выбора: ждать завершения строительства (при этом взыскав неустойку за просрочку передачи квартиры) или расторгнуть ДДУ, вернув деньги и компенсировав убытки, и купить новый объект. 


Что делать дольщику при нарушении застройщиком сроков?

С момента наступления просрочки у вас наступает период ожидания передачи вам квартиры (нежилого помещения). В этот период мы рекомендуем направить застройщику письмо, в котором сообщить застройщику о вашей готовности принять объект и уточнить сроки передачи. Если просрочка длительная, то можно отправить и не одно такое письмо. Зачем это делать? Это обязательно? Направление такого письма не является обязательным с точки зрения закона, но желательно с практической точки зрения по двум причинам:

  • данные письма будут свидетельствовать в суде о заинтересованности дольщика в приемке квартиры и его добросовестности, что дополнительно подтвердит моральные страдания и сыграет в пользу дольщика при снижении неустойки.
  • при махинациях застройщика на приемке квартиры (подмена страниц акта, отправка одностороннего акта и т.д.) данные письма помогут доказать, что дольщик не уклонялся от приемки, и избежать отказа в иске.

Подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков или нет?

Если вы не заинтересованы в получении законной неустойки за просрочку, то можете смело подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков. В иных случаях подписывать такое соглашение не стоит. Подписанием такого дополнительного соглашения вы добровольно лишите себя права на взыскание неустойки (как правило, застройщик взамен вам ничего не предложит). Застройщик пользуется своим правом "попросить вас о переносе срока", так почему бы вам не воспользоваться своим правом на взыскание с застройщика неустойки за допущенное нарушение? Вы можете даже не отвечать на предложение застройщика о переносе срока. Это ваше право.

Что может получить дольщик при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи объекта долевого строительства?
(20 голосов)
Наверх