Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка объекта недвижимости в новостройке. Приемка объекта долевого строительства - важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке. Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем (отказ в регистрации права собственности, снижение неустойки за нарушение сроков передачи и пр.). Благодаря советам наших юристов, вы сможете избежать многих ошибок при приемке квартиры по ДДУ. Рекомендации, данные в настоящей статье, основываются на законе и судебной практике рассмотрения подобных споров с застройщиками.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой. Помимо проводимых работ в новостройке, на сумму выявленных недостатков влияют такие факторы как:
- застройщик (важное значение имеет даже не застройщик по ДДУ, а подрядчик, нанятый застройщиком; вместе с тем, класс застройщика тоже влияет: хороший застройщик выявит нерадивого подрядчика сразу и расторгнет договор: бывает, что одни корпуса в ЖК делает один подрядчик и качество работ хорошее, другие - другой подрядчик и в квартирах множество недостатков)
- площадь объекта долевого строительства
- применяемые по проекту строительные материалы
- Порядок приемки квартиры в новостройке от застройщика по ДДУ
- Приемка объекта долевого строительства от застройщика: советы юриста
- Совет юриста № 1: Приступите к приемке объекта в течение установленного срока
- Совет юриста №2: При обнаружении строительных недостатков направьте претензию застройщику
- Шаблон требования об устранении строительных недостатков
- Совет юриста № 3: Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом
- Совет юриста № 4: При отсутствии существенных недостатков квартиру лучше принять
- Совет юриста № 5: Обратите внимание на форму и текст передаточного акта
- Совет юриста № 6: Осмотрите объект тщательно и измерьте его фактическую площадь
- Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
- Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
- Публикации в СМИ
- Акции
Порядок приемки квартиры в новостройке от застройщика по ДДУ
Порядок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214 (далее Закон №214-ФЗ). Согласно этой статье передача квартиры производится по передаточному акту, который должны подписать обе стороны.
Застройщик обязан передать квартиру только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Когда застройщик готов передать объект, он направляет покупателю соответствующее уведомление, получив которое дольщик должен принять квартиру в сроки, которые зафиксированы в ДДУ или, если такого пункта в договоре нет, не позднее 7 рабочих дней с момента получения извещения от застройщика.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста.
- дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете)
- в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).
- после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует привлечь строительного специалиста для составления одностороннего акта осмотра и составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью.
Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Шаблон одностороннего акта осмотра по ДДУ
Приемка объекта долевого строительства от застройщика: советы юриста
Совет юриста № 1: Приступите к приемке объекта в течение установленного срока
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок, в том числе сокращенный, может быть предусмотрен ДДУ, поэтому ознакомьтесь с вашим договором (не содержит ли договор иного срока).
Сообщение о завершении строительства должно быть направлено заказным письмом по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.) и возможности изменить способ уведомления договором. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется.
Рекомендуем также проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса.
Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки.
Совет юриста №2: При обнаружении строительных недостатков направьте претензию застройщику
При обнаружении строительных недостатков вы вправе требовать от застройщика составления акта осмотра (дефектовочного акта). Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика (ценным письмом с описью вложения). В претензии изложите ситуацию с приёмкой и выявленные Вами замечания.
Шаблон требования об устранении строительных недостатков
Совет юриста № 3: Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом
Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо - это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа. Или хотя бы печать организации. Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания Почтой России (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).
Совет юриста № 4: При отсутствии существенных недостатков квартиру лучше принять
При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру стоит принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять квартиру - основания должны быть вескими, то есть в квартире невозможно жить. Для иных недостатков существует гарантия качества, в течение гарантийного срока дольщик может предъявить претензии по качеству квартиры к застройщику. Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве даже после приемки квартиры.
Нормой ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, поэтому дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Требования к застройщику по качеству квартиры в новостройке может предъявить также покупатель квартиры в новостройке по договору купли-продажи. Такое право покупателя вытекает из норм Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей. При этом важно учитывать, что на отношения, возникающие между застройщиком и покупателем при покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП), не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, в том числе положения, ограничивающие ответственность застройщика за недостатки строительства. Об особенностях предъявления застройщику претензий по качеству квартиры в новостройке, приобретенной по договору купли-продажи, читайте в статье нашего юриста.
Совет юриста № 5: Обратите внимание на форму и текст передаточного акта
При подписании передаточного акта (данный документ подписывается, если вы согласны принять объект долевого строительства) помните важные правила:
- не подписывайте акт без даты
- не подписывайте акт без подписи со стороны застройщика (особенно если акт напечатан с одной стороны на 2 листах, в этом случае вам может вернуться акт уже с иной датой). Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
- получите от застройщика 2 экземпляра подписанных актов, они вам потребуются для регистрации права собственности
- если акт со стороны застройщика подписан представителем по доверенности, получите от застройщика заверенную копию доверенности, это также поможет избежать отказа Росреестра в ряде случаев.
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде).
Совет юриста № 6: Осмотрите объект тщательно и измерьте его фактическую площадь
Представитель застройщика вас может сколько угодно торопить, говорить, что на приемку “всего 30 минут” и пр. Помните, Закон на вашей стороне, вы имеете право, сколько угодно времени осматривать объект, чтобы оценить качество, в законе нет ограничения по времени.
Обратите внимание на площадь квартиры (нежилого помещения), нередко застройщики "ошибаются" в метраже помещения, но данные "ошибки" можно оспорить в суде.
Вы можете привлечь опытного строительного эксперта для приемки объекта строительства, такой специалист, имея специальное оборудование, выявит скрытые дефекты и позволит существенно сэкономить на ремонте (во-первых, ряд дефектов будет устранен за счет застройщика, во-вторых, выявив заранее существенные скрытые дефекты, вы экономите на восстановительных работах, которые придется провести, когда появятся последствия в процессе эксплуатации).