Загрузка...
Загрузка
+7 (495) 223-48-91 по будням с 9:00 до 21:00

Юридические особенности покупки коммерческой недвижимости

25.12.2017
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Автор:
СУПРЯГА ЖАННА ВИКТОРОВНА
Исполнительный директор
Юридические услуги частным лицам
Юридические услуги бизнесу и НКО

Сделки с коммерческой недвижимостью тоже можно выделить в отдельную подгруппу сделок с недвижимым имуществом, поскольку стороны таких сделок имеют особенный правовой статус

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, используемая для ведения предпринимательской деятельности.  Поэтому преимущественно стороны сделок с коммерческой недвижимостью – юридические лица и индивидуальные предприниматели.

С одной стороны, проверить юридическое лицо как участника сделки проще, чем гражданина, с другой – для этого надо хорошо понимать правовые аспекты корпоративных отношений: кто и каким образом может представлять юридическое лицо, как происходит назначение на должность этого лица, какие сделки оно может совершать самостоятельно, а какие – только с разрешения вышестоящих органов. Именно поэтому, проводя проверку «юридической чистоты» коммерческой недвижимости перед сделкой, мы обращаем внимание на следующие моменты.

И так, что подлежит проверке при совершении сделки с юридическим лицом в первую очередь:

  • Необходимо проверить, существует ли юридическое лицо, с которым собираетесь заключить сделку. Для этого мы заказываем выписку из единого государственного реестра юридических лиц (далее- ЕГРЮЛ). Убеждаемся, что юридическое лицо существует, не ликвидировано и не находится в процессе ликвидации, реорганизации.

  • По реестру сведений о банкротстве проверяем, не начата ли в отношении контрагента процедура банкротства.

  • Можно посмотреть историю арбитражных споров контрагента в картотеке дел арбитражного суда, среди них в том числе можно обнаружить дела в отношении приобретаемой недвижимости.

При проверке юридической чистоты сделки основной решаемый вопрос – уменьшение риска обжалования совершенной сделки в будущем. Наиболее распространенными основаниями для признания сделки, совершенной юридическим лицом, недействительной, являются:

  • Совершение сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 Гражданского кодекса РФ). Сделки от имени юридического лица имеет право совершать его единоличный исполнительный орган, действующий от имени этого лица без доверенности. Называться он может генеральный директор, директор, председатель правления и так далее. Сведения о нем мы может найти в выписке из ЕГРЮЛ. Любое другое лицо вправе совершать сделки от имени юридического лица только на основании доверенности, подписанной этим лицом. Пример из судебной практики: решение Арбитражного суда города Москвы от 8 апреля 2010 года по делу № А40-172646/09-137-1250. Суд рассматривал дело о признании недействительным договора аренды коммерческой недвижимости, заключенного заместителем директора, которому положениями устава, в нарушение закона, предоставлено право действовать без доверенности. Исследовав вопрос полномочий первого заместителя генерального директора, подписавшего оспариваемый договор, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что данное лицо имело надлежащие полномочия действовать от имени представляемой им стороны так как не являлось его исполнительным органом и не имело доверенности. Вопросу правоприменения указанной статьи посвящено Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2000 г. № 57 .

  • Нарушение представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ). То есть тот случай, когда полномочия исполнительного органа ограничены уставом или иным внутренним нормативным актом, но он совершает сделку с превышением этих полномочий. Или, к примеру, если полномочия директора филиала ограничены положением о филиале, а доверенность, выданная ему, не содержит таких ограничений. Для сведения рисков обжалования заключенной вами сделки к нулю достаточно ознакомиться с уставом контрагента, локальными нормативными актами, если в уставе есть отсылки к ним, с положением о филиале или представительстве, если сделка заключается с руководителем филиала или представительства, и не заключать сделок, заведомо невыгодных для контрагента (покупка недвижимости по явно заниженной цене, договор аренды с очевидно сниженной арендной платой). Тогда закон будет на вашей стороне.

  • Совершение сделки без необходимого в силу закона с согласия третьего лица или органа юридического лица.  Согласие третьего лица – это согласие залогодержателя при продаже предмета залога, например, или согласие арендодателя при заключении договора субаренды. Проверка наличия такого согласия перед совершением сделки обязательна.

Сложнее с согласием органа юридического лица, например, в случае совершения крупной сделки, поскольку анализу в данном случае подлежит довольно большое количество документов. Необходимо изучить устав контрагента, понять, в каких случаях необходимо такое согласие, как оно получается. Потребуется бухгалтерская отчетность за последнюю отчетную дату. Если необходимое согласие получено, не лишним будет  проверить, правомочен ли был выдавший такое согласие орган, и не было ли нарушений закона при принятии решения. Для этого необходимо хорошо разбираться в вопросах корпоративного права. Многие вопросы, связанные с оспариванием крупных сделок, раскрыты в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28.

Полное юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой коммерческой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;

  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении коммерческой недвижимости;

  • проверку информации о продавце: сведения о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;

  • проверка дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)

  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок;

  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;

  • регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь. Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь. Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты. Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

(36 голосов)
Поделиться в соцсетях:
Рекомендуемые статьи этой категории:
Наверх