Уважаемые клиенты и партнеры! Информируем Вас, что в связи с установленными законом праздничными днями мы не работаем: 28 апреля, 29 апреля, 30 апреля, 01 мая, 04 мая, 05 мая, 09 мая, 10 мая, 11 мая, 12 мая.
27 апреля, 02 мая, 03 мая, 06 мая, 07 мая, 08 мая - рабочие дни. Однако Вы можете оставить заявку на услуги на нашем сайте, с Вами свяжется дежурный специалист. С 13 мая 2024 года мы работаем по обычному графику.
Сделки с коммерческой недвижимостью тоже можно выделить в отдельную подгруппу сделок с недвижимым имуществом, поскольку стороны таких сделок имеют особенный правовой статус. В настоящей статье мы расскажем об особенностях и видах сделок с коммерческой недвижимостью, видах коммерческой недвижимости, а также дадим советы сторонам сделки.
Коммерческая недвижимость – это недвижимость, используемая для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли. Поэтому преимущественно стороны сделок с коммерческой недвижимостью – юридические лица и индивидуальные предприниматели.
Виды коммерческой недвижимости:
Также в зависимости от способа оплаты различают:
С одной стороны, проверить юридическое лицо как участника сделки проще, чем гражданина, с другой – для этого надо хорошо понимать правовые аспекты корпоративных отношений: кто и каким образом может представлять юридическое лицо, как происходит назначение на должность этого лица, какие сделки оно может совершать самостоятельно, а какие – только с разрешения вышестоящих органов. Именно поэтому, проводя проверку «юридической чистоты» коммерческой недвижимости перед сделкой, мы обращаем особое внимание проверке полномочий на совершение сделки.
Итак, что подлежит проверке при совершении сделки с юридическим лицом в первую очередь:
Необходимо проверить, существует ли юридическое лицо, с которым собираетесь заключить сделку. Для этого мы заказываем выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Убеждаемся, что юридическое лицо существует, не ликвидировано и не находится в процессе ликвидации, реорганизации.
По реестру сведений о банкротстве проверяем, не начата ли в отношении контрагента процедура банкротства, а также не опубликовано ли кредитором сообщение о намерении обратиться с заявлением о банкротстве (последнее требует проведения дополнительной проверки обоснованности намерения).
Можно посмотреть историю арбитражных споров контрагента в картотеке арбитражных дел, среди них в том числе можно обнаружить дела в отношении приобретаемой недвижимости. Также стоит обратить внимание на корпоративные споры между учредителями, обществом и руководителем.
При проверке юридической чистоты любой сделки основной решаемый вопрос – уменьшение риска обжалования совершенной сделки в будущем. Поэтому при проверке юридической чистоты важно понимать, по каким основаниям сделка с недвижимостью может быть оспорена, и исключить данные риски, отказавшись от высокорискованные сделки или изменив структуру сделки.
Наиболее распространенными основаниями для признания сделки, совершенной юридическим лицом, недействительной, являются:
Совершение сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 Гражданского кодекса РФ). Сделки от имени юридического лица имеет право совершать его единоличный исполнительный орган, действующий от имени этого лица без доверенности. Называться он может генеральный директор, директор, председатель правления и так далее. Сведения о нем мы может найти в выписке из ЕГРЮЛ. Любое другое лицо вправе совершать сделки от имени юридического лица только на основании доверенности, подписанной этим лицом. Пример из судебной практики: решение Арбитражного суда города Москвы от 8 апреля 2010 года по делу № А40-172646/09-137-1250. Суд рассматривал дело о признании недействительным договора аренды коммерческой недвижимости, заключенного заместителем директора, которому положениями устава, в нарушение закона, предоставлено право действовать без доверенности. Исследовав вопрос полномочий первого заместителя генерального директора, подписавшего оспариваемый договор, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии доказательств того, что данное лицо имело надлежащие полномочия действовать от имени представляемой им стороны так как не являлось его исполнительным органом и не имело доверенности. Вопросу правоприменения указанной статьи посвящено Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 октября 2000 г. № 57 .
Нарушение представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ). То есть тот случай, когда полномочия исполнительного органа ограничены уставом или иным внутренним нормативным актом, но он совершает сделку с превышением этих полномочий. Или, к примеру, если полномочия директора филиала ограничены положением о филиале, а доверенность, выданная ему, не содержит таких ограничений. Для сведения рисков обжалования заключенной вами сделки к нулю достаточно ознакомиться с уставом контрагента, локальными нормативными актами, если в уставе есть отсылки к ним, с положением о филиале или представительстве, если сделка заключается с руководителем филиала или представительства, и не заключать сделок, заведомо невыгодных для контрагента (покупка недвижимости по явно заниженной цене, договор аренды с очевидно сниженной арендной платой). Тогда закон будет на вашей стороне.
Совершение сделки без необходимого в силу закона с согласия третьего лица или органа юридического лица. Согласие третьего лица – это согласие залогодержателя при продаже предмета залога, например, или согласие арендодателя при заключении договора субаренды. Проверка наличия такого согласия перед совершением сделки обязательна. Сложнее с согласием органа юридического лица, например, в случае совершения крупной сделки, поскольку анализу в данном случае подлежит довольно большое количество документов. Необходимо изучить устав контрагента, понять, в каких случаях необходимо такое согласие, как оно предоставляется. Потребуется также бухгалтерская отчетность за последнюю отчетную дату. Если необходимое согласие получено, не лишним будет проверить, правомочен ли был выдавший такое согласие орган, и не было ли нарушений закона при принятии решения. Для этого необходимо хорошо разбираться в вопросах корпоративного права. Многие вопросы, связанные с оспариванием крупных сделок, раскрыты в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 года № 28.
Кроме того, при проверке коммерческой недвижимости важно учитывать не только юридические, но коммерческие аспекты - проверить соответствие объекта целям его приобретения (изучить экономические аспекты, технические условие, расположение и пр.). Например, если вы планируете приобретение объекта для осуществления лицензируемого вида деятельности, важно детально изучить требования к помещения для получения лицензии и проверить, соответствует ли объект таким требованиям.
Также при покупке объекта с предпринимательской целью, то есть для извлечения прибыли, необходимо до покупки четко понимать планируемые расходы по содержанию объекта недвижимости.
К расходам по содержанию коммерческой недвижимости относятся:
При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать, что одной из самых больших статей расхода в большинстве случаев будет налог на имущество, так как по многим видам коммерческих объектов ставка налога на имущество выше. Оптимизировать налоговую нагрузку можно несколькими способами. Одним из таких способов является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. Сумма налога рассчитывается в зависимости от региона нахождения объекта недвижимости. Если вашу сделку сопровождает специалист, уточните у него перед покупкой сумму ежегодного налога на имущество по данному объекту недвижимости.
Также при покупке коммерческого объекта важно заранее рассчитать и оптимизировать вопросы налогообложения доходов от сдачи в аренду и продажи такого объекта. В частности этот вопрос стоит учитывать при определении будущего собственника объекта.
Заключение и исполнение сделок с коммерческой недвижимостью регулируется нормами гражданского права - общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами по различным видам договоров с недвижимостью (параграф 7 ГК РФ Главы 30 регулирует вопросы заключения договоров купли-продажи недвижимости, Глава 34 ГК РФ регулирует вопросы заключения договоров аренды недвижимости, Глава 33 ГК РФ - ренту, Глава 32 ГК РФ -дарение и т.д.). Однако возникающие при совершении сделки с недвижимостью отношения регулируются не только гражданским законодательством.
Залог недвижимости (ипотека) регулируется специальным законом - Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.
Заключение сделок с недвижимостью юридическим лицом регулируется также специальным законом, регулирующим правовое положение юридического лица определенной организационно-правовой формы (Закон об ООО, Закон об АО и пр.), а также учредительными документами компании.
При покупке и продаже недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства относительно распоряжения совместно нажитым имуществом.
Кроме того, порядок регистрации перехода права собственности регламентируется специальным законом - Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые, вытекающие из сделок с недвижимостью, правоотношения регулируются другим федеральными законами и подзаконными актами.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок более одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Участникам сделки важно понимать, подлежит ли заключаемый договор регистрации или регистрируются только права, чтобы понимать риски и последствия отсутствия регистрации и застраховаться от них (например, на случай отказа другой стороны от регистрации). Также различие в правовых режимах регистрируемых и нерегистрируемых сделок влияет на порядок совершения сделки, о чем мы расскажем далее.
По общему правилу, сделки с недвижимостью совершаются путем подписания сторонами сделки одного документа — письменного договора — и последующей регистрации сделки или перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно. В установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.
Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.
То есть перечень сделок купли-продажи недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.
Непосредственно для оформления и заключения сделки с коммерческой недвижимостью потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки. Но для проверки юридической чистоты недвижимости или для проверки сделки нотариусом (если сделка удостоверяется по требованию закона или по желанию сторон) потребуются дополнительные документы. Вот примерный перечень запрашиваемых документов.
Для участников сделки, отчуждающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
Для участников сделки, приобретающих недвижимость, – физических лиц граждан РФ:
Если сторона по сделке физическое лицо - иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:
Если сторона по сделке – российское юридическое лицо:
Договор от имени юрлица подписывает единоличный исполнительный орган компании (руководитель). Если договор подписывает не руководитель, а представитель по доверенности, то необходима нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания такого договора + паспорт представителя.
Если сторона по сделке – иностранное юридическое лицо:
Документы должны быть легализованы, переведены на русский язык, а подпись переводчика нотариально заверена.
Стоимость оформления сделки купли-продажи недвижимости складывается из следующих расходов:
О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет. На практике, как правило, банковские и нотариальные расходы стороны делят поровну, расходы на сбор документов несет сторона, предоставляющая документы, услуги юриста, риелтора оплачивает сторона, заказавшая соответствующие услуги, пошлину за регистрацию сделки в Росреестре оплачивают стороны поровну, а пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель.
Согласно российскому законодательству, цена недвижимости может в договоре устанавливаться в иностранной валюте, однако расчеты между валютными резидентами РФ могут производиться только в российских рублях. Поэтому если заключается сделка между валютными резидентами РФ, устанавливающая цену в иностранной валюте, то оплата по ней должна производиться в рублях по курсу ЦБ на момент оплаты (если иной порядок определения курса не определен договором).
Расторжение договора купли-продажи недвижимости может происходить по соглашению сторон либо через суд (если вторая сторона существенно нарушила условия договора), а также в одностороннем порядке, если договор предусматривает такой порядок расторжения по инициативе одной из сторон.
Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительное соглашение оформляется также в нотариальной форме.
При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.
Данному вопросу мы посвятили отдельную статью.
Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью – абсолютно оправданная необходимость. Даже для крупного бизнеса цена ошибки при совершении сделки с недвижимостью может быть не просто большой, а критичной: потеря производственного помещения, склада, разрекламированной торговой точки или офиса может парализовать работу компании на длительный срок. Даже незначительные ошибки – не говоря уже о распространенных, к сожалению, мошеннических схемах, – чреваты существенными потерями и неприятными последствиями. Обезопасить ваш бизнес от такого развития событий способен квалифицированный юрист по коммерческой недвижимости. При этом неважно, покупаете ли вы, продаете, арендуете или сдаете в аренду недвижимость. Его работа – сделать так, чтобы сделка купли-продажи или аренды коммерческой недвижимости прошла успешно и не стала угрозой для работы компании.
Важно понимать, что юридическое сопровождение сделок с недвижимостью включает не только и не столько участие юриста в процессе совершения сделки. Наша работа начинается до сопровождения сделки и заключается в решении множества непростых задач.
Полное юридическое сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой коммерческой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, разрешения на строительство, документов на земельный участок и пр.;
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении коммерческой недвижимости;
проверку информации о продавце: сведения о банкротстве, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
проверку дополнительных документов в отношении продавца - юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и пр.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок;
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
регистрацию перехода права собственности в Росреестре;
юридическое сопровождение аренды коммерческой недвижимости.
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.